‘€583 miljard aan hypotheken zonder bewijs van label D of beter; stilstand is het grootste risico voor banken’
De verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad is een enorme operatie. De komende jaren moeten nog honderdduizenden woningen worden aangepakt. Zowel banken als woningeigenaren hebben dé oplossing nog niet gevonden, maar wachten is ook geen optie meer: het risico wordt te groot.
Florentine van der Laan zag het probleem de afgelopen jaren van dichtbij ontstaan. Met Simplr wil ze de onzekerheid wegnemen. “Het begint met inzicht. Voor de klant, maar óók voor de bank. De enige manier om dit grote duurzaamheidsvraagstuk te overwinnen, is samenwerken in een integrale keten waarin de behoefte van de eindgebruiker centraal staat en die eindgebruiker wordt ontzorgd.”
De urgentie werd twee jaar geleden onderstreept door De Nederlandsche Bank, die concludeerde dat de woningvoorraad te langzaam verduurzaamt. Om het proces te versnellen, overweegt de toezichthouder een verduurzamingsplicht voor (vermogende) woningeigenaren.
Vergelijkbare wetgeving bestaat al. Zo moet zakelijk vastgoed vanaf 2030 minimaal energielabel D hebben. Ook mogen verhuurders woningen met energielabel E, F of G vanaf dat jaar niet meer verhuren. Daarnaast schrijft de Europese Energy Performance of Buildings Directive voor dat Nederland het gemiddelde energiegebruik van de woningvoorraad in 2030 met 16% moet hebben teruggebracht ten opzichte van 2020.
Van vrijblijvendheid is dus absoluut geen sprake. Daarmee ligt er een groot financieringsvraagstuk op tafel, waarbij hypotheekverstrekkers logischerwijs een hoofdrol spelen. Zij lopen echter tegen een belangrijk probleem aan: vaak weten ze niet óf, en welk energielabel, de woningen in hun hypotheekportefeuille hebben – en dus ook niet hoe ze bewoners gericht in beweging kunnen krijgen.
“Bij de vier grootste banken van Nederland staat €583 miljard van de in totaal €908 miljard aan hypotheken uit op gebouwen waarvan niet aantoonbaar is dat ze energielabel D of beter hebben”, zegt Van der Laan. “Daarvan weten we dat €68 miljard een aantoonbaar energielabel E, F of G heeft.”
“Je moet niet alleen naar het energielabel kijken, maar ook naar het gedrag en de situatie van mensen."
“Daarmee is 88 procent van de opgave een zwart gat. Het is dus niet alleen een renovatievraagstuk, maar ook een datavraagstuk. Gezien het scala aan verplichte duurzaamheidsdoelen dat de komende drie jaar vanuit Europese wetgeving komt, vormt dit een groot risico voor banken. Bij het uitblijven van verbetering worden forse boetes uitgedeeld.”
Meer dan een label
Met Simplr wil Van der Laan die barrière wegnemen. Het idee is ontstaan doordat ze eerder Mijn Energielabel oprichtte, waarmee ze in zes jaar tienduizenden energielabels en maatwerkadviezen hebben afgegeven. Wat begon als een relatief transactionele dienst rond het aanvragen van energielabels, groeide uit tot een platform dat woningen en de bijbehorende verduurzamingsopgaven zo volledig mogelijk in kaart brengt.
“In het begin had het energielabel een behoorlijk negatief imago”, legt ze uit. “Inmiddels wordt het steeds meer gezien als het startpunt voor verdere verduurzaming. Je berekent bijvoorbeeld de warmtebehoefte van een woning en koppelt daar maatregelen aan. Maar in de praktijk zag ik dat mensen na het ontvangen van zo’n label vaak nog met veel vragen zaten.”
Een energielabel vertelt immers niet automatisch wat iemand moet doen, welke maatregelen het meest geschikt zijn, welke subsidies beschikbaar zijn en welke installateur het werk kan uitvoeren.
“Je komt binnen, neemt een label op en twee weken later krijgt iemand een advies. Vervolgens wordt er misschien nog één keer gebeld en dan is het: succes ermee. Terwijl het soms om een investering van €50.000 gaat. Het gaat over iets heel persoonlijks: je huis, je toekomstplannen en je portemonnee.”
Daar komt volgens Van der Laan bij dat verduurzaming voor elk huishouden iets anders betekent. De ene bewoner wil vooral een lagere energierekening, de andere meer comfort of een hogere woningwaarde. Ook financiële ruimte, beschikbare tijd en gezinssituatie spelen een rol.
“Je moet dus niet alleen naar het energielabel kijken, maar ook naar het gedrag en de situatie van mensen. Wat beweegt iemand om wel iets te doen? Is dat geld, comfort, tijd of misschien juist het feit dat iemand het financieel helemaal niet kan betalen? Je moet op die gedragscomponenten kunnen inspelen.”
Van inzicht naar uitvoering
Dat inzicht vormde de basis voor Simplr. Het bedrijf ontwikkelde zelf een rekenkern waarin de verschillende onderdelen van de verduurzamingsopgave samenkomen. Op basis van data wordt vooraf een model van de woning gemaakt. Bewoners kunnen vervolgens zien welke maatregelen mogelijk zijn, wat die kosten en wat ze opleveren. Ook subsidies en financieringsmogelijkheden worden meegenomen.
Data vormt daarbij het bindmiddel. “Wij gebruiken verschillende openbare databronnen, aangevuld met talloze gegevens uit de projecten van Mijn Energielabel, veel testen en optimaliseren. Daarbij kijken we onder meer naar gegevens over de woning, zoals de oppervlakte en bouwkundige kenmerken. Op die manier kunnen we vooraf al veel informatie invullen en besparen we de consument veel tijd.”
Bewoners kunnen die informatie vervolgens zelf aanvullen of corrigeren. Denk aan geplaatste zonnepanelen, een vervangen cv-systeem of andere aanpassingen die nog niet in de beschikbare data staan.
“Je ziet nu te vaak dat mensen gebruikmaken van dezelfde financieringsmogelijkheden, terwijl hun behoeften sterk verschillen."
“We kunnen natuurlijk niet op afstand in een woning kijken. Daarom moet een bewoner ook kunnen aangeven dat iets niet klopt. Eventueel kunnen we vervolgens aanvullende informatie opvragen. Naarmate de zekerheid over een woning toeneemt, wordt het model steeds nauwkeuriger.”
Daarna komt de adviseur in beeld. Die krijgt alle relevante informatie aangeleverd en kan tijdens een technische schouw direct controleren welke maatregelen mogelijk zijn. Ook worden gecertificeerde adviesbureaus en installateurs aan het systeem gekoppeld. De bewoner kiest zelf voor maatregelen en bijpassende installateurs, waardoor de onafhankelijkheid te allen tijde gewaarborgd is.
“Als je per maatregel of maatregelenpakket bijvoorbeeld uit drie installateurs kunt kiezen, weet de klant meteen waar hij aan toe is. Je kunt selecteren op wat voor jou belangrijk is, bijvoorbeeld snelheid, kosten of kwaliteit. Vervolgens worden ook de relevante subsidies, rentekortingen en jaarlijkse besparingen meegenomen. Dan heb je eigenlijk het hele plaatje.”
Gericht verduurzamen begint bij inzicht
Volgens Van der Laan ligt een belangrijke volgende stap bij de banken. Zij hebben er belang bij dat klanten hun woning verduurzamen, maar weten door het gebrek aan inzicht in hun hypotheekportefeuille niet waar ze moeten beginnen. Toch is die informatie in veel gevallen wel beschikbaar.
“Wij kunnen bijvoorbeeld met een grote hoeveelheid adressen direct in kaart brengen waar woningen met bepaalde energielabels staan en waar belangrijke gegevens ontbreken. Ook als een energielabel nog onbekend is, kunnen wij op afstand met 80 procent nauwkeurigheid de woning inschatten. Daarmee wordt ook de eerder genoemde 88 procent in kaart gebracht.”
“Dat maakt het mogelijk om veel gerichtere campagnes op te zetten die aansluiten bij een specifieke groep. Een bank kan bijvoorbeeld een bestand met eigen klanten combineren met ons dashboard, of wij implementeren ons systeem in de omgeving van de bank. Zo wordt inzichtelijk in welke gemeenten of postcodegebieden veel klanten wonen met een bepaalde verduurzamingsopgave.”
Bovendien is het niet logisch om iedere klant hetzelfde aanbod te doen. Iemand met voldoende financiële ruimte, een warmtepomp en zonnepanelen op het dak heeft iets anders nodig dan een huishouden dat nauwelijks geld heeft om te investeren.
“Je ziet nu te vaak dat mensen gebruikmaken van dezelfde financieringsmogelijkheden, terwijl hun behoeften sterk verschillen. Die middelen moet je dus anders toewijzen. De ene klant heeft behoefte aan een lang traject, waarbij je hem echt bij de hand neemt. De andere heeft misschien alleen inzicht nodig en gaat vervolgens zelf aan de slag.”
“Ook kan het zo zijn dat een klant enkel een energielabel wil voor de rentekorting, omdat hij al heeft verduurzaamd. Als deze segmentatie op een grote portefeuille wordt toegepast, kunnen budgetten gerichter worden ingezet met een veel hoger verduurzamingsresultaat.”
De volgende stap: zakelijk vastgoed
Simplr richt zich inmiddels niet meer uitsluitend op particuliere woningen. Een volgende ontwikkelstap is de toepassing van het platform op zakelijk vastgoed, zoals bedrijfspanden, winkels en zorginstellingen. Juist daar ziet Van der Laan nog veel terrein waarop betrouwbare informatie ontbreekt.
“Van ontzettend veel zakelijk vastgoed is ook niet duidelijk waar de panden staan op energievlak. Dat is een grote onbekende factor, terwijl de strengere energieprestatie-eisen voor utiliteitsgebouwen vanaf 2030 gaan gelden. Ik weet van één partij die alleen al voor €53 miljard aan vastgoed met een onbekend energielabel in de portefeuille heeft. Er moet dus beweging in komen. Daarom zijn we bezig onze technologie verder te ontwikkelen.”
"Onze berekening begint bij het energielabel, maar daar stopt het niet.”
De ambities van Simplr reiken inmiddels verder dan de Nederlandse woningmarkt. Vooral zakelijk vastgoed biedt volgens Van der Laan kansen voor internationale groei. “De verduurzamingsopgave houdt natuurlijk niet op bij de grens.”
Voor woningen verschillen de regels en rekenmethodes per land, waardoor een internationale uitrol de nodige aanpassingen vraagt. Voor zakelijk vastgoed ligt dat anders. “Daar wordt dezelfde rekenmethode gebruikt. Dat maakt het mogelijk om onze technologie relatief eenvoudig in andere markten toe te passen. Met name België, Denemarken, Duitsland en Engeland vinden we zeer interessant.”
Eén all-in energiepakket
Ook ziet Van der Laan volop kansen om het platform breder in te zetten binnen de energietransitie. De volgende stap ligt in het slimmer sturen van het energiegebruik zelf. Energiemanagementsystemen, of EMS’en, kunnen daarbij helpen door installaties en apparaten beter op elkaar af te stemmen. Dat wordt door de toenemende druk op het elektriciteitsnet alleen maar belangrijker.
Als voorbeeld noemt Van der Laan de oriëntatie van zonnepanelen. Veel mensen leggen hun panelen op het zuiden, waardoor op zonnige dagen op grote schaal op hetzelfde moment energie wordt opgewekt.
“Als je ons dashboard koppelt aan een EMS, kun je sturen op spreiding. Je kunt mensen in een bepaalde wijk of straat bijvoorbeeld stimuleren om hun panelen op het noorden te leggen. Zo verminder je de druk op het elektriciteitsnet en profiteert iedereen alsnog van duurzame energie.”
Daarmee wordt verduurzaming steeds minder een verzameling van losse maatregelen en steeds meer een samenhangend systeem. Welke installaties iemand heeft, hoe die worden gebruikt, welk energiecontract daarbij past en welk gedrag iemand vertoont: het hangt allemaal met elkaar samen.
Dat verklaart ook waarom Van der Laan Simplr niet ziet als één afzonderlijke verduurzamingstool. Het dashboard moet steeds verder worden uitgebreid: van energielabel en woningdata naar maatregelen, subsidies en installateurs, en uiteindelijk ook sturen op energiegebruik, zakelijk vastgoed en energiemanagement.
“Het doel is om op een uniforme manier een all-in energiepakket aan te kunnen bieden aan iedere bewoner. Of dat nu via banken, gemeenten of de bewoner zelf gaat, maakt niet uit. Onze berekening begint bij het energielabel, maar daar stopt het niet.”
