Meer woningaanbod remt prijsstijging, maar schaarste blijft
De Nederlandse koopwoningmarkt blijft opvallend robuust. Ondanks hogere rentes, economische onzekerheid en het conflict in het Midden-Oosten stijgen de huizenprijzen door en worden veel woningen verkocht. De prijsstijging neemt wel af, vooral door het grotere aanbod van voormalige huurwoningen.
Dat schrijven economen van RaboResearch in het nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt. Voor 2026 verwachten zij dat bestaande koopwoningen gemiddeld 4,2% duurder worden. In 2027 komt de gemiddelde prijsstijging naar verwachting uit op 3,2%.
Volgens woningmarkteconoom Stefan Groot is er voorlopig geen sprake van een duidelijke omslag op de woningmarkt. De prijsgroei van bestaande koopwoningen neemt al sinds het voorjaar van 2025 geleidelijk af, maar die ontwikkeling is niet versneld door de recente geopolitieke onzekerheid.
“De huizenprijzen stijgen nog steeds licht. Wel daalt het koopsentiment wat en staat het vertrouwen in de koopmarkt onder druk”, aldus Groot. “Maar in de ontwikkeling van de huizenprijzen en de transactieaantallen zien we dit vooralsnog niet terug; de gevolgen van het conflict lijken voor nu beperkt.”
Uitpondgolf zorgt voor meer aanbod
De belangrijkste reden voor de afkoeling is volgens RaboResearch het extra aanbod van voormalige huurwoningen. In de afgelopen vier kwartalen kwamen via de zogeheten uitpondgolf zo’n 39.000 woningen op de markt.
Hierdoor zijn meer transacties mogelijk en wordt de prijsstijging afgeremd. Tegelijkertijd blijft de woningmarkt volgens Groot zeer krap door de structurele woningschaarste.
De verkoopgolf van huurwoningen lijkt inmiddels over de piek heen. Vooral particuliere verhuurders verkochten de afgelopen periode veel woningen, mede als gevolg van wijzigingen in de regels rond tijdelijke huurcontracten en maximale huren.
Omdat tijdelijke huurcontracten maximaal twee jaar mochten duren, liepen de laatste oude contracten op 1 juli 2026 af. De verkoop door particuliere verhuurders neemt inmiddels af. Institutionele partijen, zoals beleggingsfondsen en pensioenfondsen, verkopen juist steeds meer huurwoningen.
Volgens RaboResearch blijft hierdoor de komende jaren extra woningaanbod beschikbaar, maar zal dit waarschijnlijk niet voorkomen dat de woningmarkt opnieuw krapper wordt.
Regionale verschillen nemen af
De uitpondgolf heeft niet overal dezelfde invloed. In regio’s waar relatief veel huurwoningen worden verkocht, ligt de prijsstijging lager. Groot-Amsterdam is daarvan een voorbeeld. RaboResearch verwacht dat de huizenprijzen daar dit jaar met nog geen 2% stijgen.
In enkele regio’s in het noordoosten van Nederland kan de prijsstijging volgens de economen juist oplopen tot gemiddeld 8%.
Volgend jaar wordt het regionale verschil naar verwachting kleiner. Naarmate de uitpondgolf afneemt, neemt het extra aanbod vooral in stedelijke gebieden af. Daardoor kan de krapte daar weer sterker oplopen.
Bijna 246.000 woningverkopen
Ook het aantal woningtransacties blijft hoog. In de afgelopen twaalf maanden kregen bijna 246.000 woningen een nieuwe eigenaar, wat volgens RaboResearch dicht bij een recordniveau ligt.
Wel neemt de groei van het aantal transacties inmiddels duidelijk af. Voor heel 2026 verwacht RaboResearch circa 241.000 woningverkopen, iets meer dan in 2025.
Voor 2027 wordt een duidelijke daling voorzien. De bankeconomen rekenen dan op ongeveer 226.000 transacties, vooral doordat het aanbod van voormalige huurwoningen terugloopt.
Betaalbaarheid blijft probleem
Ondanks de relatief sterke woningmarkt blijft de betaalbaarheid volgens RaboResearch een groot knelpunt. Een huishouden met een doorsnee inkomen komt gemiddeld nog ongeveer €80.000 tekort om de doorsnee koopwoning te kunnen betalen.
Vooral in Amsterdam en Utrecht zijn woningen voor huishoudens met een gemiddeld inkomen moeilijk bereikbaar. Zelfs appartementen van 35 tot 75 vierkante meter vallen daar volgens RaboResearch vaak buiten bereik.
Aan de randen van Nederland zijn de mogelijkheden groter. Daar kan een huishouden met een doorsnee inkomen volgens de economen vaak nog wel een bescheiden rijtjeswoning betalen.
Nieuwbouw trekt nog niet overtuigend aan
Ook van de nieuwbouw verwacht RaboResearch op korte termijn geen sterke impuls voor de woningmarkt. Op dit moment zitten bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn en zijn er de afgelopen periode veel bouwvergunningen verleend.
Dat betekent volgens Groot echter niet automatisch dat deze woningen ook daadwerkelijk worden gebouwd. Onder meer netcongestie, stikstof, procedures en de uitvoerbaarheid van plannen kunnen de bouw vertragen.
Daar komt bij dat de verkoop van nieuwbouwwoningen terugloopt. In de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder.
Een deel van het probleem zit volgens RaboResearch in de aansluiting tussen vraag en aanbod. Er worden relatief veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen gemakkelijker verkopen.
De combinatie van een afnemende uitpondgolf en een beperkte groei van de nieuwbouw betekent volgens de economen dat de woningmarkt na de huidige afkoeling opnieuw met toenemende schaarste te maken kan krijgen.
