Rabobank versoepelt hypotheekregels voor starters en expats
De woningmarkt is continu in beweging. Rabobank reageert hierop door het acceptatie- en beheerbeleid op onderdelen aan te passen. Per 1 december voert de bank ruim vijftig wijzigingen door. Het doel is om het beleid marktconform te houden en beter aan te laten sluiten bij specifieke doelgroepen, zoals starters en expats.
In de praktijk komt het voor dat klanten kredietwaardig zijn, maar dat hun specifieke situatie net buiten de standaardkaders valt. Met de nieuwe wijzigingen wil de bank deze kaders beter passend en werkbaar maken, zodat ook deze groepen binnen de reguliere processen bediend kunnen worden.
De ‘Leen-Schenk’-route
De meest in het oog springende wijziging richt zich op de groep die het het zwaarst heeft: de starters. Ouders willen vaak bijspringen, maar lopen tegen regels aan. Rabobank formaliseert daarom nu de zogeheten leen-schenkconstructie. Hierbij verstrekken ouders een onderhandse lening voor de aankoop, maar schenken zij periodiek een bedrag dat de lasten van die lening dekt.
Het cruciale verschil in het nieuwe beleid is de rekenmethodiek. Omdat het kind per saldo geen maandlasten heeft aan deze familielening, drukt deze niet langer op de leencapaciteit.
Waar zo’n lening voorheen de maximale hypotheek bij de bank verlaagde, wordt deze nu buiten beschouwing gelaten, mits de constructie aan de voorwaarden voldoet. Het stelt starters in staat om financiering rond te krijgen die onder het oude regime zou zijn afgewezen.
Olie op het vuur?
De verruiming roept echter ook een fundamentele marktvraag op. Hoewel de maatregel voor de individuele starter het verschil kan maken tussen wel of niet kopen, is het macro-economische effect dubbelzinnig.
In een markt die wordt geteisterd door een tekort aan aanbod, leidt het vergroten van de leencapaciteit – het ‘vrijspelen’ van meer geld – doorgaans tot verdere prijsopdrijving. De bank balanceert hier op een dun koord: het helpt de starter van vandaag over de drempel, maar riskeert de drempel voor de starter van morgen onbedoeld verder te verhogen.
Daarnaast raakt de maatregel aan het gevoelige debat over kansengelijkheid. De constructie bevoordeelt immers specifiek de groep starters met vermogende ouders. De starter zonder zo’n ‘warme hand’ blijft op achterstand staan, waardoor de kloof tussen de haves en de have-nots in de praktijk eerder wordt vergroot dan verkleind.
Internationalisering van de loonstrook
Niet alleen starters lopen vast op de standaardregels, ook de groeiende groep expats en kenniswerkers loopt tegen beperkingen aan. Rabobank kiest ervoor om verder te kijken dan het traditionele Nederlandse arbeidscontract. Voor kenniswerkers bij niet-commerciële internationale organisaties, zoals de VN of het EMA, worden de regels rondom tijdelijke contracten versoepeld.
Ook in de cijfers toont de bank zich op punten flexibeler: inkomens in vreemde valuta en specifieke toeslagen worden makkelijker meegewogen. Hiermee sluit het beleid voor deze specifieke groep expats beter aan op de markstandaarden en de huidige praktijk.
Pragmatisme regeert
De vernieuwingsslag zit hem niet alleen in financiële draagkracht, maar ook in het schrappen van administratieve blokkades die in de praktijk hun relevantie hebben verloren. Zo is een actieve Vereniging van Eigenaren (VvE) niet langer een harde eis bij een appartementsrecht en vervalt de verplichte afbouwgarantie bij zogeheten turnkey-projecten.
De logica is hier evident: als een woning bij oplevering direct volledig klaar is en wordt betaald, voegt een afbouwgarantie – bedoeld om risico’s tijdens de bouw af te dekken – niets toe behalve papierwerk. Rabobank kiest er hier duidelijk voor om doorstroming en efficiëntie voorop te stellen.
Toch betekent het nieuwe beleid niet dat de teugels overal vieren; op sommige punten worden ze juist strakker getrokken om duidelijkheid te verschaffen. Een belangrijk voorbeeld is het beheerbeleid rondom echtscheidingen. Als één partner in de woning achterblijft, behoudt deze voortaan 100% van het rentecontract.
Ook de berekening van dubbele lasten bij nieuwbouw wordt realistischer. De standaardtermijn van twaalf maanden vervalt ten gunste van een berekening op basis van de daadwerkelijke opleverdatum. Het voorkomt verrassingen achteraf en sluit aan bij de wens om het beleid beter te laten sporen met de realiteit.
Deze nieuwe maatregelen onderstrepen de nieuwe koers waarin de bank meer naar de intermediairs luistert en met hun input aan de slag gaat. Of zoals Wendy Horsten (directeur Rabo Intermediair) het samenvat: "Dankzij deze wijzigingen zijn we meer marktconform.”
