Afkoeling woningmarkt zet door, huizenprijzen stabiliseren
De Nederlandse woningmarkt koelt verder af na jaren van sterke prijsstijgingen. Volgens nieuwe prognoses van RaboResearch stijgen huizenprijzen dit jaar gemiddeld nog met 2,8%, maar vlakt de groei in de loop van 2026 vrijwel volledig af. Voor 2027 verwachten de economen een beperkte prijsstijging van 2,0%.
Ook het aantal woningtransacties neemt de komende jaren af. De verslechterde betaalbaarheid van koopwoningen speelt daarbij een belangrijke rol, evenals de economische onzekerheid als gevolg van de crisis in het Midden-Oosten.
Volgens woningmarkteconoom Carola de Groot van RaboResearch leiden hogere inflatie en toenemende inflatierisico’s naar verwachting tot verdere stijgingen van de kapitaalmarktrente. Dit werkt door in de hypotheekrentes en beperkt de leenruimte van huishoudens.
Hoewel de lonen naar verwachting blijven stijgen – met 4,3% in 2026 en 4,0% in 2027 – is dat volgens De Groot onvoldoende om het effect van hogere financieringskosten volledig te compenseren.
“De hogere rentes drukken de leenruimte van huishoudens en daarmee de vraag naar koopwoningen”, aldus De Groot. Ook het sentiment onder woningkopers is volgens haar recent verslechterd, al blijft het vertrouwen in de woningmarkt relatief sterk.
Meer aanbod door verkoop voormalige huurwoningen
Naast een afnemende vraag speelt ook het aanbod een rol in de afkoeling van de markt. Sinds 2023 zorgt de verkoop van voormalige huurwoningen – de zogenoemde uitpondgolf – voor extra aanbod op de koopmarkt.
Dit grotere aanbod heeft volgens RaboResearch een dempend effect op de huizenprijzen, vooral in stedelijke gebieden. De onderzoekers verwachten echter dat deze ontwikkeling haar hoogtepunt heeft bereikt en de komende jaren geleidelijk afneemt.
Minder nieuwbouw kan krapte opnieuw vergroten
Voor de langere termijn waarschuwt RaboResearch voor een terugval in de nieuwbouwproductie. Hoewel het aantal opleveringen in 2026 nog stijgt, verwachten de economen daarna een daling.
Factoren zoals netcongestie, stikstofproblematiek, lange vergunningstrajecten en oplopende bouwkosten blijven de woningbouwsector parten spelen. Daarnaast neemt de vraag naar nieuwbouwwoningen af door hogere hypotheekrentes en economische onzekerheid.
Volgens De Groot kan een lagere bouwproductie op termijn leiden tot minder doorstroming en een beperkter woningaanbod, waardoor de prijsdruk uiteindelijk weer kan toenemen.
Minder woningverkopen verwacht
De afkoelende markt vertaalt zich ook in minder transacties. Waar in 2025 nog ongeveer 239.000 woningen van eigenaar wisselden, verwacht RaboResearch dat dit aantal in 2026 daalt naar circa 227.000.
Voor 2027 voorzien de economen een verdere daling tot ongeveer 200.000 woningverkopen.
Grote regionale verschillen
De ontwikkeling van huizenprijzen verschilt sterk per regio. In de Randstad, en met name in de regio Amsterdam, is de prijsgroei inmiddels vrijwel tot stilstand gekomen.
Voor Amsterdam en Haarlem verwacht RaboResearch dit jaar een stijging van ongeveer 1%. In perifere regio’s blijft de prijsontwikkeling daarentegen aanzienlijk sterker. In Oost-Groningen rekenen de onderzoekers bijvoorbeeld op een prijsstijging van circa 6%.
Volgens De Groot hangen deze verschillen nauw samen met het beschikbare woningaanbod. Terwijl de verkoop van voormalige huurwoningen de prijzen in stedelijke gebieden onder druk zet, blijft de schaarste in veel landelijke regio’s groter.
