Woningmarkt koelt in 2027 sterker af
De Nederlandse woningmarkt presteert dit jaar beter dan eerder verwacht, maar ABN AMRO voorziet voor 2027 een duidelijkere afkoeling. De bank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 3,8% stijgen, tegenover een eerdere prognose van 3%. Voor volgend jaar is de verwachting juist verlaagd van 4% naar 2,5%. Dat blijkt uit de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor van ABN AMRO.
Uit het rapport blijkt ook dat het aantal woningtransacties zich dit jaar beter ontwikkelt dan gedacht. ABN AMRO rekent inmiddels op een daling van 0,5%, waar de bank eerder uitging van een afname van 3%. In 2027 voorziet de bank echter een sterkere terugval van het aantal transacties, met 5,5%.
De belangrijkste reden voor de verwachte afkoeling is de hypotheekrente. Volgens ABN AMRO blijft die langer op een relatief hoog niveau, waardoor de leencapaciteit en daarmee de vraag naar koopwoningen onder druk komen te staan. Van een daadwerkelijke daling van de huizenprijzen is volgens de bank vooralsnog geen sprake.
Amsterdam loopt voorop in afkoeling
De landelijke cijfers verhullen grote regionale verschillen. Vooral buiten de Randstad zijn de huizenprijzen de afgelopen periode relatief sterk gestegen. Groningen, Drenthe en Gelderland behoren tot de provincies waar de prijsstijging het grootst is. Daarmee trekken deze regio’s het landelijke gemiddelde omhoog.
In de Randstad is juist sprake van een duidelijkere afzwakking. Amsterdam loopt daarin voorop. In het tweede kwartaal lagen de huizenprijzen in de hoofdstad 0,8% hoger dan een jaar eerder. Dat is aanzienlijk minder dan de landelijke stijging van 4,2% en de 7,9% groei die in Groningen werd gemeten.
ABN AMRO ziet Amsterdam als een belangrijke graadmeter voor de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt. De huidige afkoeling in de hoofdstad kan zich daardoor op termijn ook in andere delen van het land voordoen.
Woningmarkt blijft robuust
Ondanks de verwachte afkoeling zijn de fundamenten onder de woningmarkt volgens ABN AMRO nog altijd sterk. Het kabinet presenteerde tijdens Prinsjesdag verschillende maatregelen die gevolgen kunnen hebben voor de woningmarkt, maar die veranderen volgens de bank op korte termijn weinig aan het algemene beeld.
Zo zijn verschillende maatregelen vooral gericht op beleggers en de huurmarkt. Voor kopers zijn de effecten gemengd. Het Centraal Planbureau verwacht bijvoorbeeld dat de koopkracht afneemt, vooral onder huishoudens met hogere inkomens.
Tegelijkertijd stijgt het maximale aftrektarief voor hypotheekrente en wordt de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting naar verwachting in 2027 verruimd. De vrijstellingsgrens gaat daarbij van €555.000 naar €615.000. Ook wordt een verhoging van de NHG-grens verwacht.
Vooral starters kunnen daarvan profiteren, stelt Mike Langen (senior econoom Woningmarkt bij ABN AMRO). Lagere transactiekosten en een hogere vrijstellingsgrens maken het voor meer starters mogelijk om een woning te kopen.
“Dat neemt niet weg dat de betaalbaarheid onder druk blijft staan”, stelt hij. “De hypotheekrente blijft langer hoog, de inkomensgroei neemt af en het woningtekort blijft groot. Dat zorgt ervoor dat de markt wel afkoelt, maar voorlopig geen daling van de huizenprijzen in het vooruitzicht ligt. Tegelijkertijd is de woningmarkt als geheel nog steeds robuust.”
