Banken sterk van start in 2024, ondanks onrust commerciële vastgoedmarkt

16 mei 2024 Banken.nl 7 min. leestijd
Profiel
Meer nieuws over

Banken hebben in het eerste kwartaal van dit jaar de stijgende trend voortgezet en hun hoogste beurswaarde ooit bereikt, ondanks zorgwekkende berichten in de media over de mogelijkheid dat de onrust op de commerciële vastgoedmarkt zou kunnen leiden tot een nieuwe bankencrisis. Volgens strategie-, management- en IT-consultancybureau zeb is de kans hierop echter klein.

Banken bereiken hoogste beurswaarde ooit, ondanks matig vierde kwartaal

De honderd grootste banken ter wereld hebben in het eerste kwartaal van dit jaar de stijgende trend van vorig jaar voortgezet, in lijn met de bredere markten. Hun totale beurswaarde steeg met 9,0% naar €6,4 biljoen, de hoogste waarde ooit.

Amerikaanse banken boekten de grootste stijging (15,4%, ten opzichte van +12,8% voor Europese banken), mede dankzij de sterke Amerikaanse economie en het signaal van de Federal Reserve (Fed), de Amerikaanse centrale bank, dat zij waarschijnlijk later dit jaar haar rentetarieven zal verlagen. Dit alles ondanks de onrust op de commerciële vastgoedmarkt.

Banken sterk van start in 2024, ondanks onrust commerciële vastgoedmarkt

Bron: zeb

Inflatie eist tol

Hoewel de banken de stijgende trend op de beurs voortzetten, bleek dat ze vorig jaar na drie sterke kwartalen op rij een relatief matig vierde en laatste kwartaal hadden doorgemaakt. Europese banken slaagden er weliswaar in om hun totale inkomsten te verhogen met 13,9% op jaarbasis, maar slaagden er niet in om hun kosten onder controle te houden. Deze stegen met 24,3% op jaarbasis, wat aangeeft dat de inflatie nu echt zijn tol begint te eisen.

Als gevolg daarvan steeg hun kosten-inkomsten ratio naar 65,4% en daalde hun winstgevendheid weer tot onder de 10%. Amerikaanse banken zagen hun winstgevendheid in het vierde kwartaal nog harder dalen, mede als gevolg van de eenmalige kosten die gepaard gingen met de gezamenlijke redding van Silicon Valley Bank eerder dat jaar.

Spaar- en hypotheekrentes dalen
De economische groeiverwachtingen voor Europa zijn in het eerste kwartaal van dit jaar nauwelijks veranderd. De inflatie daalde sterker dan verwacht. In de Verenigde Staten daarentegen verbeterden de groeiverwachtingen aanzienlijk en bleek de inflatie juist hardnekkiger dan voorspeld. Na een zeer sterke neerwaartse verschuiving vorig kwartaal, zijn de rentecurves in zowel de Verenigde Staten als in de eurozone weer licht gestegen.

De verwachtingen voor renteverlagingen zijn iets afgezwakt en het lijkt er inmiddels op dat de Europese Centrale Bank (ECB) eerder tot actie zal overgaan dan de Fed. Europese banken hebben vooruitlopend op het ECB besluit al voorzichtig kleine verlagingen doorgevoerd in hun spaar- en hypotheekrentes.

Banken sterk van start in 2024, ondanks onrust commerciële vastgoedmarkt

Bron: zeb

Onrust commerciële vastgoedmarkt beheersbaar risico voor Europese banken

Sinds het najaar verschijnen er regelmatig zorgwekkende berichten in de media over de mogelijkheid dat de onrust op de commerciële vastgoedmarkt zou kunnen leiden tot een nieuwe bankencrisis. Hierin wordt gesuggereerd dat vastgoedbedrijven door de rentestijging zo’n moeite hebben om zich te (her)financieren, dat ze collectief in de problemen dreigen te raken en door wanbetalingen banken met zich mee dreigen te sleuren.

Volgens Dennis Biesterveld, Senior Manager / Head Amsterdam Office bij zeb, is de kans op deze afgekondigde crisis echter kleiner dan deze berichten doen vermoeden.

Leegstand Amerikaanse kantoor- en winkelruimtes
Biesterveld: ”Ten eerste lijkt de onrust op de commerciële vastgoedmarkt vooral gerelateerd aan Amerikaanse kantoor-en winkelsegmenten.”

De rentestijging zorgt er inderdaad voor dat vastgoedbedrijven moeite hebben om zich te (her)financieren. Dit is merkbaar in alle regio's en segmenten, waar niet alleen een duidelijke afname te zien is in het aantal transacties, maar ook in de waarderingen.

Naast deze cyclische trend, zorgen twee structurele trends – de groeiende populariteit van thuiswerken en online winkelen sinds de uitbraak van de coronapandemie – voor een verdere, specifieke afname in de vraag naar kantoor- en winkelruimtes. Deze trends zijn veel breder verspreid in de Verenigde Staten dan in Europa. Zo is bijvoorbeeld de leegstand van kantoren daar gestegen tot 21%, terwijl het hier op 8% ligt.

Risico Europese banken beheersbaar
Biesterveld: “Ten tweede lijkt het risico voor banken beheersbaar. Ons onderzoeksteam heeft de weerbaarheid van Europese partijen geanalyseerd aan de hand van drie belangrijke factoren – het aandeel aan commerciële vastgoedleningen op de totale balans, het aandeel niet-presterende leningen en de dekkingsgraad – op basis van data uit de transparantie-exercitie van de Europese Bankautoriteit (EBA) van vorig jaar. Europese banken, met name Nederlandse partijen, laten een hoge mate van veerkracht zien.”

Nederlandse banken minst kwetsbaar
De analyse van zeb toont aan dat Noord-Europese banken, met Zweden voorop, op het eerste gezicht kwetsbaar lijken vanwege hun relatief hoge aandeel aan commerciële vastgoedleningen op hun balansen. Maar dat het risico beheersbaar lijkt omdat het aandeel niet-presterende leningen laag is. De economieën zijn sterk en het lijkt onwaarschijnlijk dat er een grote negatieve impact zal zijn.

Het tegenovergestelde geldt voor Zuid-Europese banken, met Italië voorop, die juist kwetsbaar lijken vanwege het relatief hoge percentage niet-presterende commerciële vastgoedleningen, mede als gevolg van de Europese staatschuldencrisis. Maar ook daar lijkt het risico beheersbaar doordat het aandeel aan leningen op de totale balans laag is.

Banken sterk van start in 2024, ondanks onrust commerciële vastgoedmarkt

Bron: zeb

De Duitse banken, met gezamenlijk de op één na hoogste totale blootstelling aan commercieel vastgoed in Europa, lijken per saldo het meest kwetsbaar. Dit werd opnieuw bevestigd door de recente EBA-data van eerder dit jaar. Nederlandse partijen daarentegen lijken het minst kwetsbaar. Hun dekkingsgraad is weliswaar relatief laag, maar daar staat een relatief hoog uitwinningspercentage tegenover, zoals De Nederlandse Bank (DNB) in het najaar aangaf in haar Overzicht Financiële Stabiliteit.

Ontspannen reacties financiële markten
Uit de jaarverslagen van Europese banken blijkt tenslotte dat de meeste slechts een zeer beperkte blootstelling hebben aan het Amerikaanse kantoor- en winkelsegment. Dit verklaart ook waarom de reacties van financiële markten en kredietbeoordelaars op de banken tot nu toe relatief ontspannen zijn geweest.

zeb concludeert dat de kans op een nieuwe bankencrisis als gevolg van de onrust op de commerciële vastgoedmarkt dan ook klein is.

Biesterveld: “Zelfs als wanbetalingen door vastgoedbedrijven aanzienlijk zouden toenemen, zouden de meeste Europese banken in staat zijn om de verwachte verliezen op te vangen gezien hun hoge winstgevendheid. Enkele partijen zouden mogelijk wat extra kapitaal nodig hebben, maar wij zijn ervan overtuigd dat hun kredietwaardigheid niet in gevaar is. Ervan uitgaande dat het risicobeheer bij banken op orde is, natuurlijk.”