EY: 'Leennormen eigen woning moeten op de schop'

Er is de laatste tijd veel aandacht voor de leennormen om een woning te kopen. Vanwege de sterk gestegen energiekosten, de opgelopen rente en inflatie, en de sterk gestegen woningprijzen zal er volgens sommigen hard moeten worden ingegrepen in de leennormen. Vandaar dat wij in dit artikel inzoomen op de ontwikkelingen omtrent eigenwoningbezit en hoe die ontwikkelingen zich doorvertalen in eventuele nieuwe leennormen.

We bespreken onder andere zaken zoals de optimale verhouding tussen eigenwoningbezit en huren: het eigenwoningbezit in Nederland is de afgelopen jaren gestabiliseerd rond de 60%. De overige 40% woont in een huurwoning. Is dat de ideale verhouding tussen huur en koop? En als dat niet zo is, hoe kunnen we via de leennormen een bijdrage leveren aan het realiseren van de gewenste verhouding tussen het aantal huur- en koopwoningen? Maar ook: wat is het huidige overheidsbeleid omtrent eigenwoningbezit?

Huishoudens in Nederland willen een eigen woning

Het overgrote deel van alle huishoudens (schattingen bedragen circa 80%) woont het liefst in een koopwoning. Er is dus nog serieuze ruimte voor verdere groei van het eigenwoningbezit.

Een eigen woning is financieel verstandiger dan huren

Een koopwoning is historisch gezien een goedkopere woonvorm dan een huurwoning door de oplopende woningprijzen. Deze zijn de afgelopen 50 jaar in Nederland gemiddeld met bijna 6% per jaar gestegen, wat betekent dat de gemiddelde koopwoning in Nederland in het verleden iedere 12 tot 15 jaar in waarde is verdubbeld.

De bijna 5 miljoen huiseigenaren in Nederland hebben inmiddels een gezamenlijke overwaarde van ruim 1.000 miljard euro opgebouwd.Dat is een bedrag dat ruim tweemaal zo groot is als de spaargelden van alle Nederlanders samen. En dat spaargeld bestaat deels ook nog eens uit gelden die afkomstig zijn van in het verleden verkochte eigen woningen.

Kortom: een eigen woning is op lange termijn een interessante belegging, waarin je het dagelijkse woongenot combineert met vermogensopbouw. Sterker nog, de waarde van de eigen woning(en) is verreweg het grootste vermogenscomponent van huishoudens (tot ongeveer € 3-5 miljoen vermogen) in Nederland en daarmee en grote bron van vermogensongelijkheid ten nadele van de huurders.

Het overheidsbeleid is echter niet gericht op de groei van eigenwoningbezit

Er is weliswaar een fiscale aftrek van hypotheekrente, maar dat is een ongerichte maatregel die bij vrijwel alle huizenbezitters terecht komt. Ook bij huishoudens die die fiscale aftrek helemaal niet nodig hebben. De fiscale voordelen zijn bovendien veel aantrekkelijker voor de vele doorstromers dan voor de huishoudens die sinds 2013 voor het eerst een eigen woning aanschaften. Nieuwkomers op de markt voor koopwoningen hebben sinds 2013 alleen renteaftrek als ze hun hypotheek in 30 jaar geheel aflossen. Die aflossing draagt bij aan hogere maandlasten voor starters, waardoor ze worden beperkt in de aanschaf van de eerste eigen woning.

Daarnaast is er vanuit de overheid nog veel focus op het toegankelijk en betaalbaar houden van woningruimte via de huursector. Er gaan bijvoorbeeld forse bedragen naar huurtoeslag (ca € 5 miljard per jaar). Dit staat nog los van de gereguleerde verhoging van huurtarieven in zowel de sociale huur als de vrije sector. Dit is ook een vorm van financieel overheidsingrijpen welke de doorstroom van huur naar koop belemmert. 

Ook de huidige leennormen zijn niet gericht op het bevorderen van eigenwoningbezit terwijl dit wel mogelijk zou moeten zijn bij bepaalde lagere en middeninkomens

In Nederland kun je tot maximaal 100% van de taxatiewaarde van de aan te kopen woning financieren (exclusief een eventuele lening voor de verduurzaming van de woning). Is zoiets risicovol? De cijfers laten zien dat Nederlandse huiseigenaren netjes hun hypotheeklasten betalen.

Voor veel woningeigenaren is de maximale hypotheek van 100% LtMV helemaal niet nodig. Doorstromers hebben immers veelal forse bedragen opgebouwd in hun bestaande koopwoning, en kunnen die overwaarde aanwenden voor de aanschaf van de volgende koopwoning. Daarmee sluiten zij veelal een hypotheek (ver) onder de 100% LtMV af.

Voor starters is die 100% echter van groot belang en vaak zelfs een belemmering. Want naast de aankoopwaarde zullen zij ook de makelaar, de hypotheekadviseur etc. moeten betalen uit eigen middelen, die vaak beperkt zijn. Ruwweg de helft van alle huishoudens heeft minder dan 10.000 euro aan spaargeld, en bij de starters is dat spaargeld vaak nog lager. Daarnaast hebben starters gemiddeld gezien een hoge studieschuld, een relatief laag inkomen en ze zijn vaak genoodzaakt voor een hoge prijs te huren.

Als we het eigenwoningbezit willen stimuleren, dan moeten we juist jongere generaties en lagere en middeninkomens helpen om die eigen woning toch aan te kunnen kopen.

Het aanbod van koopwoningen moet meegroeien om prijzen niet te hard te laten stijgen

Als we alleen de vraag stimuleren, en het aanbod van koopwoningen niet laten toenemen, dan is vraagstimulering vanwege het prijsopdrijvende effect ongewenst. Juist de mensen met de lagere inkomens in de leeftijd tot bijvoorbeeld 35 jaar, die nu niet of nauwelijks in aanmerking komen voor een adequate hypotheek hebben op de lange termijn veel baat bij een koopwoning, omdat dit voor hen een van de meest effectieve en toegankelijke manieren is om vermogen op te bouwen. Dus willen we dat juist die doelgroep extra mogelijkheden krijgt qua leennormen, zowel qua inkomen (LTI) als qua woningwaarde (LtMV).

Als we de vraag naar koopwoningen aan de onderkant van de inkomens verder stimuleren, zullen we ook de aanbodzijde moeten versterken. Vandaar dat we de komende jaren een versnelling van de nieuwbouw moeten realiseren, rekening houdend met de stikstofproblematiek en ESG-ontwikkelingen, inclusief het omzetten van bestaande gebouwen naar woonruimte.

Daarnaast zullen we een deel van de bestaande voorraad huurwoningen moeten omzetten naar koopwoningen. De overheid doet dat laatste deels al door het beleggen in huurwoningen minder aantrekkelijk te maken. Een deel van die verhuurde woningen zal op termijn op de markt komen en als koopwoning voor een nieuwe eigenaar/bewoner gaan functioneren. Maar dat gaat langzaam, en betreft bovendien slechts een klein deel van de totale voorraad aan huurwoningen. Daarom moet ook de voorraad huurwoningen van woningcorporaties en grote beleggers deels in de koopsector terecht gaan komen. Het kooprecht voor zittende huurders zou daarbij een optie kunnen zijn.

Tenslotte is het wenselijk om niet alleen naar vergroting van het aantal koopwoningen te kijken, maar ook naar maatregelen die tot een verbeterde doorstroming in de koopvoorraad leiden. Veel senioren willen hun te grote koopwoning verkopen, mits ze een aantrekkelijke (kleinere) seniorenwoning kunnen betrekken. Juist die seniorenwoningen zouden dan als huurwoning kunnen worden aangeboden, zodat het opgebouwde vermogen kan worden ingezet als pensioenaanvulling.

Samenvattend is het tijd de leennormen aan te passen

Nu de discussie over leennormen weer hoog op de agenda staat, is het tijd om eerst de uitgangspunten van ons woonbeleid aan te scherpen. De verhouding huur versus koop moet wat ons betreft verder worden gestimuleerd. Daarbij moeten we vooral oog hebben voor huishoudens die met de huidige regelingen weinig mogelijkheden hebben op het verkrijgen van een adequate hypotheek.

Juist zij hebben financieel veel baat bij het bezit van een eigen woning. Denk aan extra leencapaciteit voor de lagere huishoudinkomens en wellicht zelfs een maximale LtMV voor jonge doelgroepen tot boven de 100%. In latere levensfases zou die maximale leencapaciteit juist ingeperkt kunnen worden tot bijvoorbeeld 80 of 90%, enerzijds omdat er dan veelal waarde is opgebouwd zowel in de eigen woning als via spaarrekeningen en anderzijds omdat op latere leeftijd de tijdshorizon van een investering/lening korter wordt en daarmee een lager risicoprofiel gewenst is, zowel aan de debet- als aan de creditzijde.

Die hiervoor besproken aanpassingen van de leennormen komen met een risico, en dat risico moeten we zoveel mogelijk afdekken. NHG zou daarbij de basis kunnen vormen. Risico-afweging vergt ook een stevigere rol van de hypotheekadviseur en acceptant. Die beroepsgroepen zijn in Nederland van voldoende kwaliteit om deze risicovollere doelgroepen adequaat te adviseren en hun werkelijke leencapaciteiten op de juiste wijze in te schatten. Recentelijk heeft de AFM -terecht- de sector opgeroepen om haar acceptatiebeleid strakker te definiëren. Als de sector dat goed oppakt, biedt dat juist extra ruimte voor passend maatwerk!

Ook de fiscale stimulering moet verder worden herzien door het sterker te richten op doelgroepen met weinig mogelijkheden op de huidige woningmarkt en op de levensfase wanneer het er echt toe doet om die stap naar de koopwoning te maken. Met een minder stringente aflosplicht, en gekoppeld aan de actuele waarde van de woning als die hoger is dan de hypotheek restschuld. De fiscale aftrek kan worden ingeperkt van 30 naar 20 jaar. Er kan bovendien een maximale aftrek worden ingevoerd voor hypotheken tot bijvoorbeeld € 700.000 (de huidige miljonairsbelasting voor woningen boven de ruim € 1.1 miljoen WOZ-waarde al een soort aftrekgrens).

We hebben niet de illusie dat we in dit artikel alle nuances over de normering van hypotheekleningen adequaat hebben kunnen behandelen. We hebben simpelweg een pleidooi willen houden om meer vanuit het belang van huishoudens te komen tot een woningmarktbeleid dat recht doet aan zowel de woonwensen van burgers als de financiële mogelijkheden en risico’s die passend zijn bij de huidige samenleving. Dat vereist een gerichter beleid om met name mensen vanuit dure vrije sector huur sneller te helpen in de stap naar de koopwoning. We hopen dat het u inspireert om mee te denken in mogelijke oplossingsrichtingen. En natuurlijk gaan we daarover graag met u in gesprek!

Minds made for Mortgages

EY deelt periodiek een inhoudelijke update over de woning- en hypotheekmarkt met interessante wetenswaardigheden naar geïnteresseerden. Dit doen wij onder de vlag Minds Made for Mortgages. Hierbij verbinden wij een aantal kennisgebieden binnen EY rondom hypotheken. Van digitalisering en customer experience, tot distributiestrategie, operationele transformatie, data management, regulatory compliance, funding en fiscaliteit.

Meer weten over dit onderwerp? Ga dan naar de website van EY.

Een artikel van Jeroen van der Kroft (Partner Financial Services Consulting) en Rob Huijbers (Senior Manager Business Transformations) van EY.