Ondanks crisis weinig verlies op Nederlandse hypotheken
De Nederlandse grootbanken hebben tijdens de crisis relatief weinig verlies geleden op hun hypotheekportefeuilles. De Nederlandsche Bank onderzocht welke factoren er voor hebben gezorgd dat de verliezen in Nederland lager uitkwamen dan in de rest van Europa.
Van 2008 tot 2013 was de huizenmarkt onderhevig aan de gevolgen van de financiële crisis. De huizenprijzen daalden met gemiddeld 20% terwijl het aantal transacties met ongeveer 45% terugliep. Toch zijn de hypotheekportefeuilles van de Nederlandse grootbanken behoorlijk schokbestendig gebleken. Onderzoek van De Nederlandsche Bank (DNB) toont aan dat de toename aan kredietverliezen beperkt bleven tot maximaal 0,2% per jaar van de totale hypotheekschuld van de vier grootste banken van Nederland. De voorzieningen van de banken waren voldoende om deze verliezen op te vangen, volgens de toezichthouder.
Volgens DNB heeft de Nederlandse bankensector de beperkte verliezen te danken aan een aantal factoren die uniek zijn voor de Nederlandse hypotheekmarkt. Uitzonderlijk aan de Nederlandse hypotheekmarkt is onder meer de grootte van de totale hypotheekschuld. Met €650 miljard is de hypotheekschuld in Nederland net zo hoog als 95% van het BBP, en daarmee een van de hoogste schulden ter wereld. Daarnaast is het maximale leenbedrag voor een Nederlandse hypotheek (102% van de woningwaarde) hoger dan in een groot deel van de rest van de wereld, waar vaak maximaal 80% of 90% van de waarde van de woning kan worden geleend. Tot slot kent de Nederlandse markt de 100% aflossingsvrije hypotheek – een relatief onbekend fenomeen in het buitenland.
De verliezen op hypotheekportefeuilles zijn onder meer beperkt gebleven doordat de vraag op de Nederlandse woningmarkt het aanbod structureel overstijgt. Ook in crisistijden blijft de vraag naar woningen aanhouden. Het sociale zekerheidsstelsel in ons land zorgt er daarnaast voor dat het aantal wanbetalers laag blijft – Nederlanders verliezen niet direct hun inkomsten als zij hun baan kwijtraken. “Mede hierdoor zijn de risico’s voor de banken die gepaard gaan met het ‘onderwater staan’, de situatie dat de waarde van de woning lager is dan de omvang van de hypotheeklening, lager dan in veel andere landen”, voegen de onderzoekers toe.
Een andere factor is dat wanneer er dan toch een betalingsachterstand ontstaat, de bank ruime juridische mogelijkheden heeft in het geval van noodzakelijke verkoop van een woning. Voor het verkoopbesluit is geen uitspraak van een rechter nodig, maar gaat de bank in overleg met de huiseigenaar. De opbrengst van de verkoop ligt hierdoor dichter bij de marktwaarde en verlies kan worden vermeden wanneer de hypotheekschuld lager is dan de woonwaarde. Als er toch sprake is van een restschuld is de huiseigenaar hiervoor aansprakelijk, wat verschilt met de aansprakelijkheid in andere landen. “Daarnaast is de hypotheekschuld vaak de enige schuld”, aldus de onderzoekers. “Nederlanders hebben relatief weinig andere schulden, zoals persoonlijke leningen of autoleningen.”
Risico’s
Op de lange termijn brengt het Nederlandse hypotheeksysteem echter enkele risico’s met zich mee. De aflossingsvrije hypotheken zijn vaak tegen het einde van de looptijd nog niet volledig afgelost. Uit het onderzoek blijkt dat 6% van de hypotheekhouders boven de 50 jaar is met een grotendeels aflossingsvrije hypotheek die nog tenminste 80% van de waarde van de aangekochte woning beslaat. Dit gaat in totaal om een hypotheekbedrag van €40 miljard, waarvan het merendeel moet worden afgelost tussen 2025 en 2035. Indien de huiseigenaar deze aflossing niet kan betalen moet of het huis worden verkocht of moet de hypotheek geherfinancierd worden op basis van een vaak lager pensioeninkomen en zonder renteaftrek.
“Bij deze risicovolle groep vindt DNB het belangrijk dat banken de komende jaren goed gebruiken en contact zoeken met deze klanten, hen bewust maken van de situatie waarin zij zich bevinden en een effectieve aflossingsstrategie tot een passend niveau helpen ontwikkelen”, aldus de onderzoekers. “Daarnaast zou een verdere beperking van het aflossingsvrije deel bij herfinanciering van een bestaande hypotheek sterk bijdragen aan een lagere restschuld aan het einde van de looptijd.”
De samenstelling van de Nederlandse hypotheekportefeuilles verandert volgens het onderzoek. Sinds 2013 komen nieuwe hypotheken alleen voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking als er lineair of annuïtair op wordt afgelost en wordt het maximale percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken stapsgewijs verlaagd. Sinds 2011 is mede hierdoor het percentage 100% aflossingsvrije hypotheken gedaald van 27% naar 23%, terwijl het percentage annuïtaire en lineaire hypotheken van 2% naar 9% is gegroeid. Vooral in 2015 is de productie van dit soort hypotheken gestegen – 60% van de hypotheken die in dat jaar werden verstrekt waren annuïtair of lineair.
DNB concludeert: “Hoewel de samenstelling van de bancaire hypotheekportefeuilles in de goede richting verandert, blijft de Nederlandse conjuncturele ontwikkeling erg kwetsbaar door de hoge hypotheekschuld. Daartoe blijven een versnelde versobering van de hypotheekrenteaftrek, een verdere verlaging van het maximaal te lenen bedrag in relatie tot de waarde van de woning na 2018 en meer betaalbare woningen in het vrije segment van de huurmarkt onverminderd noodzakelijk.”
