Tweedeling kopers en huurders groeit ondanks dalende woonlasten
De betaalbaarheid van wonen in Nederland lijkt de afgelopen jaren verbeterd. Toch schuilt achter die positieve ontwikkeling een groeiende kloof tussen verschillende groepen huishoudens. Vooral zittende huiseigenaren profiteren van stijgende inkomens en stabiele hypotheeklasten, terwijl koopstarters en jonge huurders juist steeds meer moeite hebben om betaalbaar én kwalitatief goed te wonen. Dat blijkt uit de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO.
Tussen 2019 en 2025 daalden de woonlastenratio’s – het aandeel van het inkomen dat aan wonen wordt besteed – in vrijwel alle regio’s van Nederland. Dat geldt zowel voor huiseigenaren als voor huurders in de vrije sector. Volgens ABN AMRO komt dit vooral doordat inkomens sneller stegen dan hypotheek- en huurlasten.
Voor veel huishoudens betekent dit meer financiële ruimte. Vooral zittende huiseigenaren profiteren hiervan. Omdat hun hypotheeklasten vaak gelijk bleven of zelfs daalden, terwijl hun inkomen steeg, houden zij maandelijks meer over. In sommige gevallen gaat het om 2 tot 3 procent van het netto-inkomen extra besteedbare ruimte.
Voor koopstarters ligt de situatie aanzienlijk lastiger. Hun woonlastenratio’s verbeterden minder snel en in sommige grote steden verslechterde de betaalbaarheid zelfs. In Amsterdam besteden starters inmiddels tot 2 procentpunt meer van hun inkomen aan wonen dan in 2019.
Daarnaast krijgen starters minder woonruimte voor hogere kosten. Volgens de analyse wonen zij gemiddeld in woningen die 10 tot 15 vierkante meter kleiner zijn dan die van zittende huiseigenaren. Tegelijkertijd liggen hun woonlasten hoger. In Amsterdam betalen starters jaarlijks gemiddeld 5.000 euro meer aan woonlasten dan bestaande huiseigenaren. In Utrecht bedraagt dat verschil ongeveer 3.000 euro per jaar.
Verschillen tussen huurders en kopers nemen toe
Ook de kloof tussen huurders en huiseigenaren groeit. Huurders in de vrije sector besteden structureel een groter deel van hun inkomen aan wonen dan woningeigenaren. De woonlastenratio’s voor huurders liggen tussen de 28 en 38 procent, tegenover 20 tot 28 procent voor kopers.
Vooral jonge huurders in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zagen hun positie de afgelopen jaren verslechteren. Oudere huurders profiteerden juist vaker van verbeterde betaalbaarheid.
Volgens Mike Langen (senior econoom woningmarkt bij ABN AMRO) wordt de overstap van huren naar kopen daardoor steeds moeilijker. “We zien dat er een aanzienlijk inkomensverschil bestaat tussen de vrije huursector en de koopmarkt. Starters moeten door de hoge huizenprijzen bovendien steeds meer eigen vermogen meenemen.”
Minder woonruimte
ABN AMRO benadrukt dat woonlastenratio’s niet het volledige verhaal vertellen. Jongere kopers en huurders weten hun woonlasten vaak alleen stabiel te houden door kleiner te wonen. Wanneer rekening wordt gehouden met woonoppervlakte, betalen zij juist steeds meer per vierkante meter.
Daarmee ontstaat volgens de bank een bredere tweedeling op de woningmarkt: niet alleen in betaalbaarheid, maar ook in woonkwaliteit. “Wie er profiteert op de huizenmarkt is steeds meer afhankelijk van leeftijd, woonvorm (koop of huur) en de regio waar iemand woont”, aldus Langen.
De onderzoekers pleiten daarom voor beleid dat rekening houdt met de uiteenlopende positie van verschillende groepen huishoudens. Volgens ABN AMRO moet bij nieuw woonbeleid niet alleen worden gekeken naar huizenprijzen en woonlasten, maar ook nadrukkelijk naar de kwaliteit en omvang van woningen.
