ABN AMRO: woningmarkt blijft ook in 2018 onder spanning

De rust op de woningmarkt keert voorlopig nog niet terug. Volgens het Economisch Bureau van ABN AMRO bestaat het risico dat de huidige prijsontwikkelingen die ontstaan door krapte uiteindelijk te spectaculair blijken. Volgens ABN AMRO zijn er echter geen aanwijzingen dat dit op korte termijn gebeurt.

De situatie op de huizenmarkt is bepaald niet overal gelijk in Nederland. Waar in bepaalde gebieden - vooral de periferie van Nederland - de prijsniveaus nog lang niet terug zijn op het niveau van voor de financiële crisis, loopt alles in de Randstad op rolletjes. Tenminste, het loopt zodanig op rolletjes dat remmen bijna niet meer mogelijk wordt. In 2017 kenden de huizenprijzen een stijging van 7,5% ten opzichte van een jaar eerder. Die trend wordt dit jaar doorgezet, met naar verwachting 6% stijging in 2018 en ook nog 5% in 2019. Dit zijn jaar-op-jaar stijgingen.

Momenteel wordt in Nederland 40% van de woningen op of boven de vraagprijs verkocht. Was het verschil in biedprijs in 2013 nog 6,8%, afgelopen jaar was dit nog slechts 1,1%. Philip Bokeloh is econoom bij ABN AMRO en legt deze tendens verder uit: “Er is een groot tekort aan geschikte woningen. Door het gebrek aan nieuwbouw blijft dit nog wel even voortduren. Verkopers verlangen steeds hogere vraagprijzen. Onder woningzoekers bestaat momenteel grote concurrentie. Om succesvol te zijn, moeten ze dus meer geld bieden."

In de steden halveerde het aanbod van te koop staande huizen bovendien. Hoewel het aantrekkelijk lijkt om nu te verkopen, moet natuurlijk in acht worden gehouden dat het ook moeilijker wordt om weer iets terug te kopen.

Nieuwbouwtekort

Vergeleken met de vraag blijft de bouw van nieuwe huizen nog steeds achter, vooral in de steden. Het tekort neemt toe tot 206.000 woningen in 2020 en zal pas daarna gaan afnemen. Dat tekort heeft verschillende redenen. In de financiële crisis zat de bouwsector flink in het slop en veel bouwvakkers zijn in andere sectoren werk gaan zoeken. Los daarvan zijn er ook specialistische bedrijven over de kop gegaan die nu sterk gemist worden. Een helder voorbeeld is het gebrek aan heipalen, omdat meerdere producenten in de crisis failliet gingen en de overgebleven bedrijven onvoldoende aan de vraag kunnen voldoen.

Hypotheekrente blijft laag

Hoewel de huizenprijzen blijven stijgen, wordt de betaalbaarheid door ABN AMRO nog altijd ‘gunstig’ genoemd, dankzij een aanhoudende lage hypotheekrente. Zonder een duidelijke koerswijziging van de Europese Centrale Bank (ECB) zal dit ook wel zo blijven. En als de rente wel gaat stijgen, is dat voor huizenbezitters nog geen heel groot probleem, want velen hebben juist door de lage rente voor een lange rentevaste periode getekend.

Aantal transacties daalt

Een florerende huizenmarkt, maar minder verkochte huizen. Dat is een merkwaardige vaststelling die ABN AMRO doet. Dit is simpelweg het gevolg van een afnemend woningaanbod, in vergelijking met de vraag. Wat dat betreft was 2017 een topjaar, toen werden 13,5% meer woningen verkocht dan komend jaar naar verwachting het geval gaat zijn.

Geen paniek, wel waakzaamheid

Bokeloh stelt dat er van paniek op de woningmarkt geen sprake mag zijn, ondanks toenemende spanningen op de woningmarkt. Hij zegt: “In de meeste woningmarktgebieden is het prijspeil nog in de buurt van het structurele niveau. In de gebieden waar dat niet zo is, kan een prijscorrectie nog lang op zich laten wachten. Wel is waakzaamheid geboden. Nu een woning tegen een wellicht te hoge prijs kopen, kan het moeilijker maken om het huis in de toekomst voor minimaal hetzelfde bedrag weer te verkopen. Dat kan zich voordoen als de woningvoorraad toeneemt en kopers meer keuze hebben. Een groter aanbod drukt de prijzen. Een ander punt van aandacht is de rente. Als die in de toekomst stijgt, kan het voor starters nog lastiger worden om een huis te kopen. Bij gebrek aan nieuwe kopers op de woningmarkt, kunnen de prijzen onder druk komen.”