Tussentijds extra aflossen op de hypotheek levert huiseigenaren lang niet altijd voordeel op. Hypotheekexpert Wesley van den Ham van Hypotheek.nl ziet het regelmatig uitdraaien op duizenden euro’s aan gemist rendement, een hogere belastingrekening of het verlies van waardevolle hypotheekrechten. Vooral wie een oude spaar- of aflossingsvrije hypotheek heeft, moet goed opletten.
Veel woningeigenaren zien extra aflossen als een manier om minder rente te betalen en onderaan de streep meer over te houden. Volgens Van den Ham is de werkelijkheid minder zwart-wit.
“Geld dat eenmaal ‘in de stenen’ zit, is daar moeilijk uit te halen”, zegt hij. “Dat vergeten huiseigenaren regelmatig. Ze moeten dan opnieuw een taxatie laten doen, hypotheekadvies aanvragen en soms ook langs een notaris gaan om het geld weer in handen te krijgen als ze het toch nodig hebben.”
Oude hypotheken, oude rechten
Nog groter is het risico bij hypotheekvormen die niet meer nieuw af te sluiten zijn, zoals de spaarhypotheek. Daarbij is de spaarvergoeding gekoppeld aan de hypotheekrente. “Als iemand hier tussentijds op aflost, daalt de schuld en daarmee automatisch ook meteen de spaarvergoeding die iemand ontvangt”, legt Van den Ham uit. “Het bekende rente-op-rente-effect verdwijnt daardoor grotendeels, wat heel ongunstig kan zijn.”
Ook bij een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 kan aflossen duur uitpakken. Door het overgangsrecht blijft de rente over dat hypotheekdeel aftrekbaar. Wie aflost, verliest dat recht voor het afgeloste deel – en bij volledige aflossing helemaal. Wie daarna een andere woning koopt en opnieuw leent, kan de rente over een nieuwe aflossingsvrije hypotheek volgens Van den Ham niet meer aftrekken. “Voor mensen met verhuisplannen én een aflossingsvrije hypotheek kan extra aflossen dus juist nadelig zijn.”
Daar komt de afbouw van de Wet Hillen bij, die sinds 2019 in 30 jaar stap voor stap plaatsvindt. Van den Ham: “Na aflossingen daalt de hypotheekrente die iemand betaalt en dus mag aftrekken. Deze kan dan na een tijdje lager liggen dan het eigenwoningforfait, een bedrag dat voor koophuiseigenaren juist bij het belastbaar inkomen wordt opgeteld. Het resultaat is dat er onderaan de streep geen fiscale aftrek meer overblijft.”
Lage rente, hoge boete
Ook los van de fiscus is aflossen niet altijd de slimste zet. Wie de rente jaren geleden vastzette op bijvoorbeeld 1,5% tot 2,5%, laat volgens Van den Ham geld liggen als het geld elders 3% tot 7% kan opleveren, op een spaarrekening of via beleggingen.
Verder wijst hij op de boetevrije grens: geldverstrekkers staan vaak toe dat huiseigenaren per kalenderjaar 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom zonder boete aflossen. “Lost iemand in één keer meer af en ligt de actuele marktrente lager dan wat iemand aan rente betaalt? Dan kan de bank een vergoeding voor renteverlies in rekening brengen. Die boeterente kan oplopen tot duizenden euro’s.”
Verkeerd is extra aflossen niet, benadrukt Van den Ham. “Voor de één betekent een lagere hypotheekschuld meer rust en financiële vrijheid. De ander is met extra aflossen juist een dief van de eigen portemonnee. Het is daarom verstandig om vooraf goed te laten doorrekenen wat een extra aflossing onderaan de streep doet met je financiële situatie, je flexibiliteit en je rendement op de lange termijn.”