De Nederlandse woningmarkt staat voor een ingrijpende verduurzamingsopgave. De nationale doelstelling om in 2050 zeven miljoen woningen van het gas af te hebben vormt niet alleen een sociaal-maatschappelijke opgave, maar biedt ook voor de bankensector een interessant speelveld. Het financieren van energiebesparende maatregelen is niet langer een niche, maar een kernactiviteit.
Voor hypotheekverstrekkers blijkt dit thema zowel kansen als risico’s in zich te dragen. Banken die slim inspelen op duurzame woonfinanciering, kunnen zich onderscheiden. Maar ze moeten ook kritisch zijn op risico’s rond betaalbaarheid, politiek-regulatoire druk en waardedaling van vastgoed.
Kansen: groeiend segment, nieuwe proposities
De afgelopen jaren hebben Nederlandse huishoudens massaal geïnvesteerd in hun woning. Onderzoek toont aan dat in recente jaren rond de 4,5 miljoen huishoudens minimaal één aanpassing deden om hun woning te verduurzamen, met een totale investering van miljarden euro’s per jaar.
Hoewel populaire maatregelen zoals zonnepanelen en isolatie al veelvuldig worden toegepast, kampt nog steeds ongeveer één op de tien woningen in Nederland met een energielabel F of G. Deze achterblijvers vormen de primaire focus.
Banken spelen in op deze vraag door het verruimen van de leenmogelijkheden. Sinds 1 januari 2024 is de maximale hypotheekruimte gekoppeld aan het energielabel, waardoor kopers van een beter geïsoleerde woning meer kunnen lenen. Woningen met slechte labels krijgen daarentegen ook de optie om een aanzienlijk hoger bedrag extra te lenen, puur voor verduurzaming.
Banken kunnen klanten actief wijzen op de mogelijkheid om hun woning te verduurzamen. Denk aan isolatie, warmtepomp, zonnepanelen. Woningeigenaren doen er gezien de voordelen (waardevermeerdering woning, lagere energielasten en meer comfort) ook goed aan zelf stappen te ondernemen. Dat begin met online hun hypotheek voor verduurzaming te berekenen, en zo inzicht te krijgen in de extra financiering en rentemogelijkheden.
Voor banken liggen hier meerdere voordelen: het creëren van nieuwe producten (en dus nieuwe inkomstenstromen), het bedienen van een groeiende klantvraag voor duurzaam wonen én het versterken van het imago als toekomstgerichte financieringspartner.
Risico’s: betaalbaarheid, waardering en transitie
Hoewel de kansen er zijn, moeten banken scherp zijn op de risico’s. In de eerste plaats is dat de betaalbaarheid voor de consument. Huiseigenaren met een laag energielabel (E, F, G) lopen een hoger risico op stijgende energiekosten en daarmee zwakkere financiële positie. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bepleit dan ook niet voor niets om verduurzaming en betaalbaarheid aan elkaar te koppelen.
Daarnaast is er sprake van risico’s rond waardering van vastgoed. Woningen die achterblijven in verduurzaming kunnen in de toekomst (relatief) minder waardevast zijn, mede als normen voor energielabels worden aangescherpt. De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwt dat huizenbezitters vaker twijfelen of investeringen zich terugbetalen, ondanks dat de financiering in veel gevallen mogelijk is.
Tot slot speelt het transitierisico: als wet- en regelgeving omtrent duurzaamheid, energielabels of CO2-verplichtingen zich versnellen, kan dit de hypotheekportefeuille raken. Banken moeten daarom scenario’s modelleren voor woningen die later moeten worden aangepast of mogelijk technisch achterblijven.
Uitdagingen voor de bankensector
Voor hypotheekbanken geldt dat de inrichting van productportfolio’s, acceptatieroutines en risicomodellen moet worden aangepast om duurzaam wonen structureel te verankeren. Zo moeten adviseurs niet alleen kijken naar de standaard hypotheek, maar ook naar het verduurzamingspotentieel van een woning.
Verder zijn banken gebonden aan transparantie- en rapportageverplichtingen (denk aan EU-taxonomie, ESG-informatie) op hun woningportefeuilles: inzicht in energielabels, investeringsbehoeften en transitierisico’s wordt steeds belangrijker.
Daarnaast moeten interne processen zoals hypotheekacceptatie, waardering en monitoring van achterstanden, rekening houden met deze duurzaamheidsthema’s. Een woning met een slecht label kan sneller in financiële druk komen. Dit vergt vroegtijdige signalering en beleid van de bank.
Invloed van politiek en uitvoeringsdilemma’s
Politieke besluitvorming in Den Haag heeft een directe impact op het tempo en de risico’s. Stimuleringsmaatregelen zoals de ISDE-subsidie en het Nationaal Warmtefonds moedigen verduurzaming aan. Echter, het stopzetten van de salderingsregeling voor zonnepanelen per 2027 en het ontbreken van een duidelijke en bindende einddatum voor de gasaansluiting in wijken, kunnen de bereidheid van huiseigenaren om te investeren belemmeren.
Daarnaast zijn er de regels over de verhuur van woningen met een slecht label. Plannen om label E, F en G per 2030 te verbieden in de particuliere verhuur duwen verhuurders tot actie, wat de financieringsvraag in dat segment snel zal opvoeren, maar ook risico’s op overhaaste, slecht uitgevoerde projecten met zich meebrengt.
Hypotheken van de toekomst: duurzaamheid als onderdeel van de kernstrategie
Voor banken ligt in de woonhypotheekmarkt een duidelijke kans om verduurzaming serieus op te nemen. Niet louter als marketingmiddel, maar als integraal onderdeel van product-, risicomanagement- en portefeuillestrategie. Tegelijk is het zaak om scherp te zijn op de risico’s: betaalbaarheid, waardevastheid van vastgoed en transitiedruk verdienen actieve aandacht.
Door verduurzamen via hypotheken niet als toevoeging, maar als onderdeel van de kernstrategie te zien, kunnen banken bijdragen aan zowel maatschappelijk rendement als financieel gezond groeipotentieel in de woningmarkt.