Hoe kapitaal rouleert: van bouwen, naar kopen, en uiteindelijk verkopen
De manier waarop kapitaal zich door de levenscyclus van een datacenter beweegt, is een van de minst gestandaardiseerde onderdelen van de markt. Veel meer dan bij een herhaalbaar stappenplan draait het om de specifieke omstandigheden van een individueel platform. Dat wordt duidelijk zodra je verder kijkt dan de grootste en meest gevestigde platforms.
Dit is geen theoretisch probleem. Europa kent inmiddels een duidelijk, recent voorbeeld. Begin 2026 werd een Scandinavisch datacenterplatform verkocht aan een consortium bestaande uit een wereldwijde colocatie-operator en een grote pensioeninvesteerder. Met de transactie was ongeveer $4 miljard gemoeid. Het platform, actief in IJsland, Zweden, Finland, Denemarken en Noorwegen, was sinds 2022 eigendom van een Zwitserse private-infrastructuurinvesteerder.
De transactie past in een bekend patroon. Een investeerder had als strategie om een platform op te bouwen en het vervolgens van de hand te doen zodra het voldoende schaal had bereikt, waarbij strategisch en institutioneel kapitaal de plaats van de oorspronkelijke investeerder inneemt. Dergelijke transacties zijn nog zeldzaam genoeg om door de markt vaak als een signaal voor andere partijen te worden gezien. Dat is meestal een vergissing.
Wanneer een platform wordt verkocht, is ‘we hebben een bedrijf opgebouwd en een koper heeft een sterke multiple betaald’ goed nieuws voor de verkopers en hun investeerders. Het is echter zelden een les waar de rest van de markt daadwerkelijk iets mee kan. De meeste gevestigde platforms hebben hun langetermijneigenaar al gevonden. Eén exit op dit niveau verandert daarom weinig aan de manier waarop andere eigenaren naar hun eigen onderneming zouden moeten kijken.
Dit soort transacties is eerder uniek dan richtinggevend. Partijen die daadwerkelijk iets kunnen leren van een specifieke deal, horen daar doorgaans al over via hun eigen investment bankers en niet tijdens een paneldiscussie.
Een relevantere vraag is daarom wie op dit moment daadwerkelijk probeert waarde te realiseren en waarom. Een groot platform dat consolidatiemogelijkheden onderzoekt, bevindt zich in een heel andere positie dan een kapitaalinvesteerder wiens strategie vanaf het begin was om een positie op te bouwen en vervolgens te verkopen. Beide verschillen ook van een platform dat na één overname al onderdeel is geworden van een nieuwe eigenaar.
Toegang tot kapitaal beïnvloedt uitkomsten al vroeg
Er is daarnaast een tweede ‘wie’-vraag die vaker aandacht verdient. Het gaat niet alleen om wie verkoopt, maar ook om wie überhaupt toegang heeft tot het kapitaal dat nodig is om verder te bouwen.
Grote, gevestigde platforms hebben hier doorgaans weinig moeite mee. Institutioneel kapitaal is voor hen beschikbaar tegen redelijke voorwaarden. Voor kleinere of nieuwere platforms ligt dat anders. Hoe trekken zij langetermijnkapitaal van institutionele beleggers aan zonder zich in een vroege en kwetsbare fase vast te leggen aan voorwaarden die enkele jaren later niet meer aansluiten bij de onderneming?
Deze vraag rond toegang tot kapitaal bepaalt mogelijk in dezelfde mate als de grote M&A-transacties hoe kapitaal door de markt rouleert, en misschien zelfs nog sterker.
Wat bepaalt de volgende stap?
De factoren die bepalen wanneer een M&A-transactie plaatsvindt, zijn in de markt redelijk consistent: schaal, geografische spreiding, toegang tot elektriciteit, de manier waarop onderliggende contracten zijn ingericht en de eenvoud waarmee een investering uiteindelijk kan worden verkocht.
Nu waarderingen zich opnieuw aanpassen en stroom steeds vaker de daadwerkelijke beperking vormt voor het aanbod, zijn dit de factoren die bepalen of een eigenaar verder bouwt, overnames doet of consolideert in plaats van uitsluitend organisch te groeien.
Ook de manier waarop een asset wordt beoordeeld en gefinancierd verandert gedurende de levenscyclus. Van ontwikkeling en stabilisatie tot herfinanciering en uiteindelijk een exit verschuift de kapitaalstructuur mee: van structuren die gericht zijn op groei naar structuren die meer zijn ingericht op rendement.
De uiteindelijke overnameroute – de manier waarop een gestabiliseerde asset uiteindelijk wordt geherfinancierd met langetermijnkapitaal van institutionele beleggers – wordt per transactie bepaald, afhankelijk van de positie van de asset.
Daarbij is nuance belangrijk. Niet ieder datacenter krijgt dezelfde waarderings- en financieringslogica mee alleen omdat het inmiddels als infrastructuur wordt aangemerkt. De ontwikkelingsfase, contractstructuur, kwaliteit van huurders en ontwikkelrisico blijven bepalend voor het onderscheid tussen assets die zich daadwerkelijk als infrastructuur gedragen en assets die dat stadium nog niet hebben bereikt.
Verschillende perspectieven zijn nodig
Discussies over dit onderwerp zijn het meest waardevol wanneer daadwerkelijk verschillende perspectieven samenkomen. Dat betekent investeerders naast operators en kredietverstrekkers naast kredietnemers, in plaats van meerdere deelnemers met vrijwel hetzelfde perspectief die elkaar herhalen.
De partijen die daadwerkelijk betrokken zijn bij de exploitatie en het te gelde maken van deze assets beschikken doorgaans over de meest bruikbare inzichten. Dat geldt meer dan voor de adviseurs en financiers die de transacties daaromheen ondersteunen.
Volgens Michiel de Roij (Senior Director Acquisitions & Investments EMEA bij Digital Realty) is de datacentersector inmiddels minstens zozeer een markt voor kapitaalallocatie als voor vastgoed.
“Succes wordt steeds meer bepaald door wie stroom kan veiligstellen, schaalbare platforms kan opbouwen en in iedere fase van de levenscyclus van een asset het juiste kapitaal kan aantrekken”, aldus De Roij.
Naarmate de vraag naar digitale infrastructuur verder groeit, zullen volgens hem toegang tot energie en gedisciplineerde inzet van kapitaal de belangrijkste onderscheidende factoren worden tussen winnaars en verliezers.
Nog geen vaste route van bouwen naar exit
Een gestandaardiseerd stappenplan van ‘build to buy to exit’ bestaat vooralsnog niet. Het gaat om een reeks beslissingen die worden bepaald door toegang tot stroom, contractstructuren, de manier waarop de toegang tot kapitaal verandert naarmate een platform volwassener wordt, en simpelweg de timing.
Voorlopig is de datacentermarkt dan ook nog grotendeels bezig om die beslissingen per transactie uit te zoeken.
Een artikel van Outvie, in samenwerking met Michiel de Roij (Senior Director, Acquisitions & Investments EMEA bij Digital Realty). De Roij is één van de sprekers op het Data Center Financing-event van Outvie. Meer weten? Klik hier voor meer informatie.
