Rabobank: koopwoning minder vanzelfsprekend voor middeninkomens

Het aantal middeninkomens dat geen huis kan kopen daalt, het aantal dat veroordeeld is tot de vrije huursector stijgt. Dat is de hoofdconclusie van een onderzoek van Rabobank, in opdracht van dagblad De Telegraaf. Schrijnend en ontluisterd zijn slechts twee bewoordingen die de onderzoekers in de mond nemen. 

De basis van elk welvarend land is een sterke middenklasse. Dat is door de geschiedenis heen bijna altijd zo gebleken. Een sterke en brede burgerij wakkert aan de ene kant de consumptie aan en levert aan de andere kant veel belastingopbrengsten op. Heeft de middenklasse zich eenmaal gevestigd, dan volgt de rest vaak vanzelf. De groep die vaak gevangen wordt onder de noemer Jan Modaal heeft echter steeds meer moeite het hoofd boven water te houden. Ook op de woningmarkt, blijkt uit onderzoek van Rabobank. De bank waarschuwt voor het ontstaan van een harde scheidslijn. 

Scheidslijn

Het percentage middeninkomens met een eigen huis daalde in zes jaar tijd van 64,4% tot 61,3% in 2018. Het percentage dat noodgedwongen moet huren in de vrije sector verdubbelde tot ruim 10%. “Dat duidt echt op een scheidslijn die aan het ontstaan is. De lagere middenklasse krijgt minder kans op welvaart van generaties voor hen, zoals een eigen huis”, stelt Carola de Groot, één van de onderzoekers van Rabobank, in De Telegraaf.

De huizenmarkt is op een ongekend hoogtepunt, met name in de grote steden en in de Randstad. Rabobank becijfert dat de waarde van een woning is opgelopen tot acht à negen keer het jaarinkomen. Een bekende vuistregel voor de maximale leencapaciteit voor een hypotheek is vier à vijf keer het jaarinkomen. Er is geen wiskundig genie voor nodig om het probleem te herkennen. Nic Vrieselaar, ook onderzoeker bij Rabobank, noemt de situatie ‘schrijnend’. “Daar valt voor Jan Modaal niet meer tegenop te lenen”, aldus Vrieselaar.

Het gevolg van niet kunnen kopen is dat middeninkomens hun heil moeten zoeken in de vrije sector. Voor een sociale huurwoning komen ze immers niet in aanmerking, daarvoor verdienen ze teveel. De vrije huursector is echter geen rimpelloze vijver, eerder een poel van onrust. De Groot: “[Huren] moet in de grote steden steeds vaker bij particulieren beleggers, die op dezelfde koopwoningen jagen en een hoge aanvangshuur vragen. Dit kan voor middeninkomens gaan knellen en zelfs financiële stress opleveren.”

Glijdende schaal

Het grote gevaar is dat de middenklasse moeite krijgt de eindjes aan elkaar te knopen. De lonen houden geen gelijke tred met de stijgende uitgaven. Wanneer grote aantallen middenklassers ‘terugvallen’ naar lage inkomens heeft dat negatieve effecten in veel verschillende richtingen. Minder consumptie, minder directe en indirecte belastingopbrengsten, juist meer toeslagen en subsidies en als gevolg mogelijk nog meer belastingdruk voor de resterende middengroepen. Een beproefd recept voor sociale onrust en een vruchtbare voedingsbodem voor het ontstaan van onderbuikgevoelens. “De middenklasse krijgt toch wel vaak de volle mep te verwerken. Lagere inkomens worden ontzien. Bij bijvoorbeeld hogere zorgpremies stijgt de zorgtoeslag. Hoge inkomens kunnen beter schuiven als de belastingen stijgen. Dat kan Jan Modaal minder”, stelt Vrieselaar het voorbeeld van een glijdende schaal. .