Rabobank: Woningmarkt verandert fundamenteel
Een terugkeer naar de woningmarkt van voor de crisis die in 2008 begon is niet alleen zeer onwaarschijnlijk, maar ook onwenselijk. De ‘oude’ situatie doet bijvoorbeeld geen recht aan de veranderende woonbehoeften en tal van andere maatschappelijke ontwikkelingen.
Zo zal de koopwoning in de toekomst veel meer een ‘levensloophuis’ zijn en zullen consumenten aanzienlijk minder doorstromen naar een steeds grotere en duurdere koopwoning. Ook zorgen bewegingen op bijvoorbeeld de arbeidsmarkt ervoor dat de vraag naar vrije huurwoningen in de toekomst zal toenemen. Daarom zal een ontwikkeling moeten worden ingezet naar een woningmarkt die tegemoet komt aan de woonwensen van consumenten. Dat schrijven economen van Rabobank in hun woningmarktvisie ‘Anders wonen: Naar een werkende woningmarkt’.
De Nederlandse woningmarkt is de uitkomst van een samenspel van onder meer economische, sociaal-culturele en institutionele ontwikkelingen. Veranderingen hierin zorgen ook voor veranderingen in woonbehoeften en –voorkeuren en daarmee voor veranderingen in het woningaanbod. Zo zullen veranderende demografische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen de woningmarkt sterk beïnvloeden. De verwachting is bijvoorbeeld dat de nieuwe generaties ouderen steeds vaker en langer in een koopwoning zullen blijven wonen. De vergrijzing en het stijgende aantal eenpersoonshuishoudens spelen ook een belangrijke rol bij de woonlocatiekeuze. Bovendien leiden wijzigingen in het pensioen- en zorgstelsel ertoe dat de eigen woning steeds meer als een oudedagsvoorziening wordt gezien. Daarnaast vraagt de flexibeler wordende arbeidsmarkt met jobhoppen en zzp’ers steeds meer om een accomoderende woningmarkt met een goed toegankelijke huursector als alternatief voor de koopsector. Voorts wordt de economische crisis aangegrepen om grote hervormingen door te voeren en dus ook in het woningmarktbeleid. Deze aanpassingen zijn niet alleen noodzakelijk om de huidige knelpunten aan te pakken, maar vooral ook omdat de woningmarkt voor voldoende woningaanbod moet zorgen dat inspeelt op veranderende woonvoorkeuren.
Naar een meer statische koopwoningmarkt en een meer dynamische huurwoningmarkt
De ‘normale’ situatie van vóór 2008 kenmerkte zich door een dynamische koopwoningmarkt, waarbij woningverkopen een onderdeel vormen van een keten van transacties. De continue instroom van starters was noodzakelijk om de doorstroming op gang te houden. Deze instroom werd gestimuleerd door een vrij statische huurwoningmarkt, die met lange wachtlijsten in het sociale huursegment en het vrijwel ontbreken van een particulier huursegment voor velen geen alternatief bood voor kopen. Ook de gunstige kredietvoorwaarden in de jaren vóór de crisis (zowel verstrekkingsvoorwaarden als hypotheekrenteaftrek) maakten kopen relatief aantrekkelijk. Maar de instroom werd een steeds grotere bottleneck, omdat de betaalbaarheid van woningen een steeds groter probleem werd, aldus de Rabo-economen.
In het door hen geschetste toekomstbeeld is de Nederlandse woningmarkt er dan ook een van een statische koop- en een meer dynamische huursector. Een dynamische huurwoningmarkt kent een relatief groot aandeel van de vrije huursector en een beperkte overheidsinmenging. Wel moet een kwalitatief goede huurwoning bereikbaar blijven voor eenieder. Zo kan een goed alternatief ontstaan voor een koopwoning. Op een statische koopwoningmarkt wachten woonconsumenten langer met de aankoop van een eigen woning, omdat ze minder hypothecair willen financieren en meer eigen geld willen inbrengen. Ook kiest een steeds groter deel van de huishoudens ervoor om juist helemaal geen eigen woning aan te schaffen. Deze nieuwe woningmarktstructuur is deels het gevolg van het eigendomsneutrale woonbeleid van de overheid. Hierdoor kunnen woonconsumenten een betere afweging maken tussen huren en kopen. Tegelijkertijd heeft het eigendomsneutrale woonbeleid ook invloed op de financiering van de koopwoning, die een belangrijke rol speelt in de koopbeslissing. Zo is in de nieuwe woningmarktsituatie een minder hoge hypotheek ten opzichte van de waarde van het onderpand gebruikelijk. Een bewuste keuze voor de koopwoning en een langetermijnhorizon van de koper zorgen ervoor dat de woning ook directer op de eigen woonbehoeften wordt gebouwd of aangepast. Koopwoningen zullen in deze nieuwe woningmarktsituatie steeds vaker door particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.
Belanghebbenden gebaat bij lange transitieperiode en helder tijdspad
De economen van de Rabobank hebben in hun studie de contouren geschetst van een toekomstige woningmarkt op basis van economische en sociaal-maatschappelijke trends en veranderingen in het woningmarktbeleid. Dit toekomstbeeld staat ver af van de huidige situatie. De in het onderzoek geschetste overgang naar de nieuwe situatie vergt institutionele hervormingen die niet van de ene op de andere dag kunnen worden doorgevoerd. Wijzigingen in het woningmarktbeleid raken immers de directe belangen van vele partijen. Door de huidige economische situatie wordt het verlies dat veel betrokken partijen moeten nemen nog groter. Bovendien is de woningmarkt een voorraadmarkt, waardoor aanpassingen per definitie traag zullen verlopen. De partijen op de woningmarkt zijn daarom gebaat bij een lange transitieperiode en een helder tijdspad. Maar nu niet de richting inslaan naar een werkende woningmarkt vergroot het verlies alleen maar.
