De Nederlandse woningmarkt koelt dit jaar verder af door gestegen hypotheekrentes en een afnemende vraag. ABN AMRO handhaaft in de nieuwste Woningmarktmonitor haar ramingen: de huizenprijzen stijgen naar verwachting met 3% in 2026 en 4% in 2027, terwijl het aantal woningtransacties in beide jaren daalt. Nu veel huishoudens tegen hun maximale leencapaciteit aan zitten, blijft er weinig ruimte om de vraag aan te jagen.
De belangrijkste oorzaak van de afkoeling is de teruglopende vraag. Door de forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren is de betaalbaarheid afgenomen en moeten kopers – starters in het bijzonder – dieper in de buidel tasten. Al enkele jaren lenen kopers mediaan 90% tot 95% van het bedrag dat zij op basis van hun inkomen maximaal mogen lenen volgens de NIBUD-leennormen.
Omdat zoveel huishoudens dat plafond naderen, is er nauwelijks ruimte om de vraag te stimuleren met extra leenruimte.
Vraag botst op het leenplafond
Een stijgende vraag hangt daardoor af van hogere lonen of de inzet van eigen vermogen. Beide staan onder druk: ABN AMRO verwacht dat de loongroei in 2026 en 2027 afzwakt nu de arbeidsmarkt minder krap wordt, terwijl economische onzekerheid het consumentenvertrouwen drukt en de bereidheid om spaargeld aan te spreken remt.
Ook de hypotheekrente werkt tegen. De rente is een bepalende factor in de NIBUD-normen, en een hoger niveau verlaagt de leencapaciteit direct. De Europese Centrale Bank verhoogde de depositorente onlangs met 25 basispunten vanwege de hogere inflatie in de eurozone, en ABN AMRO verwacht dit jaar nog verdere verhogingen die de hypotheekrentes waarschijnlijk verder opdrijven.
Landelijke provincies lopen in op de Randstad
Achter het landelijk gemiddelde gaan grote regionale verschillen schuil. Vooral in landelijke provincies stijgen de prijzen nog stevig, terwijl de groei in de steden afvlakt. Volgens ABN AMRO is dit een inhaaleffect: gebieden die de afgelopen jaren achterbleven, lopen hun achterstand nu in.
Dat blijkt uit de prijs-inkomensverhouding (PI-ratio), die de bank als enige partij elk kwartaal per provincie meet en die naast de huizenprijzen ook de regionale inkomens meeweegt.
In Zeeland, Friesland, Groningen, Drenthe en Limburg stegen de prijzen sinds 2020 veel sneller dan in de Randstad. Die regio blijft relatief het duurst, maar het verschil met de rest van het land is kleiner dan zes jaar geleden.
Aanbod blijft het knelpunt
Aan de aanbodzijde blijven de vooruitzichten mager, ondanks meer bouwvergunningen. “In de eerste zes maanden van dit jaar zijn 27,6% meer bouwvergunningen afgegeven dan in 2025, maar dat vertaalt zich nog niet in meer woningen”, zegt Mike Langen, senior econoom Woningmarkt bij ABN AMRO. “Zo lag het aantal nieuw toegevoegde woningen op jaarbasis 7,2% lager.”
Netcongestie, personeelstekorten en gestegen materiaalprijzen dwingen ontwikkelaars tot keuzes, terwijl vooral internationale beleggers wegblijven.
Ook het aantal transacties staat onder druk. De tijdelijke verkoopgolf waarbij particuliere beleggers huurwoningen van de hand doen – het zogenoemde uitponden – loopt ten einde, en de kleine voorraad woningen te koop houdt verhuisketens tegen. Met een verwachte daling van 3% in 2026 en 4% in 2027 blijft ABN AMRO daarmee dicht bij een eerdere raming uit het voorjaar.