Een verruiming van de hypotheekleennormen voor huizenkopers kan leiden tot hogere biedingen, grotere schulden en meer risico’s voor huishoudens en financiële instellingen. Bovendien kan een versoepeling de stijging van huizenprijzen verder aanjagen. Een verruiming zou daarom onwenselijk zijn.
Dat concluderen De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten in een nieuwe jaarlijkse monitor over hypothecaire leennormen en financiële stabiliteit, die is opgesteld op verzoek van het Ministerie van Financiën. Tegelijkertijd publiceerde het Centraal Planbureau een analyse van de relatie tussen leennormen en de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt.
Hoewel een verruiming van de normen volgens DNB en AFM onwenselijk is, achten zij een verdere verlaging van de zogeheten Loan-to-Value-limiet (LTV) op dit moment evenmin verstandig. In Nederland mogen huizenkopers in beginsel maximaal 100% van de woningwaarde lenen.
Een lagere LTV-limiet zou de risico’s voor de financiële stabiliteit weliswaar verkleinen, maar maakt het voor starters nog lastiger om een woning te kopen. In een toekomstig, meer evenwichtig functionerende woningmarkt – met onder meer een beter werkende huurmarkt – kan een lagere LTV-limiet volgens DNB en AFM wél bijdragen aan het beperken van financiële risico’s.
Naast de LTV-limiet geldt ook een inkomensnorm, de zogeheten Loan-to-Income-norm (LTI), waarbij de maximale hypotheek wordt bepaald op basis van het inkomen van de koper en de geldende rente.
Huiseigenaren minder kwetsbaar
Uit de analyse blijkt dat Nederlandse huiseigenaren sinds 2013 gemiddeld minder kwetsbaar zijn geworden voor financiële schokken. Dat komt vooral doordat de waarde van woningen is gestegen, waardoor de verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde is afgenomen en steeds minder woningen ‘onder water’ staan.
Door de lagere gemiddelde LTV- en LTI-verhoudingen zijn zowel huishoudens als hypotheekverstrekkers minder kwetsbaar voor een eventuele daling van huizenprijzen. Tegelijkertijd blijft de totale hypotheekschuld in Nederland hoog en zijn de LTV- en LTI-ratio’s bij nieuwe hypotheken de afgelopen jaren weer iets toegenomen.
Starters onder druk
Vooral starters hebben het moeilijk op de koopwoningmarkt. Door de sterk gestegen huizenprijzen moeten zij steeds vaker maximaal lenen om een woning te kunnen kopen, wat hun schulden vergroot en hen kwetsbaarder maakt bij inkomensverlies of dalende huizenprijzen.
Volgens DNB en AFM is een bredere aanpak nodig om zowel de problemen op de woningmarkt als de risico’s voor de financiële stabiliteit te beperken. Daarbij wijzen zij onder meer op het geleidelijk afbouwen van de fiscale stimulering van eigenwoningbezit en het vergroten van het woningaanbod.
De monitor met alle cijfers en verdere analyses van DNB en AFM is hier te vinden.