De Nederlandse woningmarkt verraste vriend en vijand in 2025 met een prijsstijging van bijna negen procent, maar in 2026 lijkt de oververhitting plaats te maken voor een milde afkoeling. In de nieuwe Woningmarktmonitor voorspelt ABN AMRO een gematigde groei van drie procent, terwijl het aantal transacties juist begint terug te lopen.
2025 was een absoluut recordjaar voor de woningmarkt, met naar schatting 239.000 transacties. Dit was deels te danken aan het zogeheten ‘uitponden’, waarbij beleggers hun verhuurwoningen massaal van de hand deden door veranderende belastingregels en huurplafonds.
Deze verkoopgolf door beleggers zorgde voor een tijdelijke vloedgolf aan beschikbare woningen, die vaak voor aanzienlijk lagere prijzen werden verkocht dan woningen van particulieren.
Voor 2026 en 2027 verwacht ABN AMRO echter dat deze dynamiek afzwakt en het aantal transacties met respectievelijk één en vier procent zal dalen. Het effect van de uitpondende belegger raakt langzaam uitgewerkt, waardoor de vijver waarin woningzoekenden vissen weer een stuk kleiner wordt.
Tegelijkertijd blijft de nieuwbouw achter door praktische knelpunten zoals een tekort aan bouwvakkers, stikstofbeperkingen en de aanhoudende netcongestie.
Inkomensgroei als schokdemper
Ondanks deze daling in transacties blijven de huizenprijzen stijgen, gevoed door een robuuste inkomensgroei die de inflatie inmiddels ruimschoots heeft ingehaald. Volgens Mike Langen (econoom woningmarkt bij ABN AMRO) kunnen huishoudens door de gestegen lonen meer besteden aan huisvesting, wat de opwaartse druk op de prijzen in stand houdt.
De lichte stijging van de hypotheekrente aan het einde van 2025 lijkt hierdoor vooralsnog slechts een rimpeling op het water te zijn. De drijvende kracht achter deze renteontwikkeling ligt volgens ABN AMRO bij de rendementen op staatsobligaties.
Omdat banken een aanzienlijk deel van hun hypotheken financieren op de internationale kapitaalmarkt, vertalen hogere obligatierentes zich vrijwel direct in hogere kosten voor de geldverstrekker. Waar banken in het verleden dergelijke schommelingen nog deels konden opvangen binnen hun eigen winstmarges, is die ruimte in de huidige markt nagenoeg verdwenen.
De kosten voor het aantrekken van nieuw kapitaal worden hierdoor sneller en directer doorberekend in de tarieven voor de consument. Hoewel de rente op de kapitaalmarkt aan het begin van 2026 weer wat stabiliseerde, blijft het effect op de hypotheekrente merkbaar.
Dit zorgt voor een nieuwe balans op de markt: de hogere maandlasten remmen de vraag weliswaar af, maar de structurele woningnood voorkomt dat de prijzen daadwerkelijk gaan dalen.
Hiermee lijkt de woningmarkt in een fase van stabilisatie te belanden, waarin de extreme pieken en dalen van de afgelopen jaren achter ons liggen. De combinatie van een krappe voorraad en een financieel krachtigere koper zorgt voor een stevig fundament, waardoor de markt ondanks de hogere rentelast zijn veerkracht behoudt.
“De macro-economische omstandigheden zijn immers goed, ondanks de onzekerheid rondom invoerheffingen en de wereldhandel”, aldus Langen. “Bij een hoger reëel huishoudinkomen kunnen huishoudens meer geld besteden aan huisvesting en neemt de vraag naar woningen toe.”