Jarenlang was het de norm: wie in de stad geen huis kon vinden, verhuisde naar buiten. Die trend is gekeerd. Stedelingen kopen steeds vaker een woning in hun eigen gemeente, dankzij het plotselinge aanbod van duizenden voormalige huurwoningen, zo blijkt uit nieuw onderzoek van RaboResearch.
Toch blijft de onderliggende druk op de markt hoog. Volgens het meest recente Kwartaalbericht Woningmarkt van Rabobank stijgen de huizenprijzen dit jaar naar verwachting met 8,6% en volgend jaar met 5,5%. Een forse stijging die de betaalbaarheid verder onder druk zet, aangezien de prijzen harder stijgen dan de lonen.
Uitpondgolf
Wie deze cijfers ziet, zou kunnen denken dat de markt wat tot rust komt, maar die conclusie is voorbarig. De prijsstijging had namelijk nog veel forser kunnen zijn. De voornaamste reden dat de stijging enigszins wordt gedempt, is de zogeheten ‘uitpondgolf’.
“Dit komt deels doordat er nu meer woningen te koop staan”, legt RaboResearch-econoom Carola de Groot uit. “Veel beleggers verkopen hun huurhuizen vanwege het verslechterde investeringsklimaat: inkomsten worden zwaarder belast en de aanvangshuren zijn gemaximeerd door de Wet betaalbare huur.”
Dit effect is het sterkst in de grote steden, waar van oudsher veel particuliere verhuurders actief zijn. Het extra aanbod geeft kopers, van starters tot doorstromers, net iets meer keuze en remt lokaal de prijsontwikkeling. De keerzijde is echter dat het aanbod in de vrije huursector in rap tempo opdroogt; volgens de onderzoekers stonden er 36% minder woningen te huur dan een jaar geleden. Buiten de Randstad is het effect minder zichtbaar.
“In verschillende regio’s in Groningen en Drenthe betaalden kopers in het tweede kwartaal van 2025 gemiddeld ruim 16% meer voor bestaande koopwoningen vergeleken met de zomer van 2022”, aldus De Groot.
Tekort blijft
Hoewel de uitpondgolf in de koopmarkt voor tijdelijke verlichting zorgt, waarschuwen economen dat dit geen structurele oplossing is. De golf zal in de loop van 2026 in omvang afnemen.
Tegelijkertijd stagneert de nieuwbouw, wat volgens De Groot “negatieve gevolgen heeft voor de doorstroming”.
“Ondanks de stevige beleidsambities worden er sinds eind 2023 steeds minder nieuwe woningen opgeleverd, licht ze toe. "Gemeenten gaven de laatste maanden bijvoorbeeld minder woningbouwvergunningen af. Dit betekent dat er over twee jaar waarschijnlijk minder nieuwe woningen worden opgeleverd.”
De uitpondgolf biedt de stedeling nu een kans, maar zonder een versnelling in de nieuwbouw is het slechts een kwestie van tijd voordat de stad weer op slot gaat.
Het volledige onderzoek is hier te lezen.