De execution-only hypotheek in Nederland

Adriaan Hoogduijn, COO Hyarchis en Gijs van Reeden, Managing Director (Change & Technology) BCMGlobal spraken met Amy Reijgersberg van Leaders in Wonen over de execution-only hypotheek in Nederland. Wat is het verschil met de ontwikkelingen die we zien in het buitenland en waar staan we in Nederland?

Van Reeden: “Sinds de vorige kredietcrisis hebben we producten echt versimpeld. We hebben vrij straight-forward producten en voor starters zijn dingen ook versimpeld. Waarom komt het dan toch niet van de grond in Nederland?’

Dat komt door het aanbod volgens Hoogduijn. “Je kan als consument niet één of tien, maar misschien wel dertig verschillende hypotheekproducten afnemen die allemaal een procentpunt van elkaar verschillen.” Dit brengt volgens hem meteen een adviesbehoefte met zich mee. “Je wordt als leek niet wijzer uit het enorme aanbod wat er ligt, zonder een enorme hoeveelheid tijd te verliezen.”

Vertrouwen

Volgens Hoogduijn heeft Habito, een buitenlandse partij die execution-only hypotheken verstrekt gezegd: “We zijn een beetje moe geworden van het op en neer pingpongen tussen enerzijds de geldgevers en anderzijds de consument. Wat wij aanbieden is een product dat iedereen, no matter hoeveel financiële kennis je hebt, kan begrijpen en dat product gaan wij pushen in de markt.”

Dit geldt volgens Hoogduijn ook voor Nederland: “Als je een succesvolle execution-only hypotheek in Nederland zou willen, dan moet je het hypotheekproduct in de kern zo simpel maken dat je dat ook gewoon met execution-only kan. Als er toch allerlei boetes op zitten, bijvoorbeeld bij het oversluiten van de hypotheek of het vroegtijdig aflossen van de hypotheek, dan wordt het toch weer heel complex om dat allemaal zelfstandig te besluiten zonder referentiekader. Zeker als het je eerste keer is of als je nog geen mensen in je omgeving hebt die daarbij kunnen helpen”

Van Reeden geeft aan dat er in Nederland ook partijen zijn die mooie ontwikkelingen doormaken, maar dat de hockeystick en de disruptie nog een beetje achterwege blijven. Hij zegt: “Wanneer grootbanken het echt absorberen gaat dit iets doen met het vertrouwen en het gedrag. Er moet nog wel vertrouwen komen om volledig zo’n reis en helemaal zonder stukken, met data van de bron en direct van de belastingdienst, zo’n hypotheek tot een eind te brengen. Om vertrouwen bij de consument te krijgen, zullen banken eerst hun risicoprotocol een beetje bij moeten stellen of eigenlijk meer gaan vertrouwen op de technieken die er al lang zijn. Ik denk dat we al lang de databronnen hebben en digitaal kunnen onttrekken om tot een volwaardige hypotheek te komen. Je ziet nu de eerste leners die dat ook doen, maar er zijn ook nog heel veel banken die dat nog niet doen. Ik denk dat het daar begint en het consumentenvertrouwen komt daarna. In Nederland zie je natuurlijk dat a.s.r. met een DigiThuis product gekomen is dat natuurlijk een mooi product is. Je ziet heel veel partijen die nu een Ockto reis of een iWize aanbieden om direct brondata erin te krijgen. Heel veel partijen absorberen het, alleen de mate waarin ze dat absorberen, daar lopen ook de Ockto’s nog wel tegenaan.”

Efficiency

Hoogduijn haalt bijBouwe aan als Nederlands voorbeeld van execution-only. “Bijbouwe haalt direct bij institutionele beleggers (bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeraars) het geld op. Aansluitend op wat Van Reeden hierboven aangeeft: de risico protocollen zien er daardoor heel anders uit. Dat zijn namelijk de risico protocollen waar de geldgever, in dit geval dus geen bank, mee akkoord gaat. Hierdoor weet je veel sneller zekerheid kan geven over de hypotheekaanvraag.”

Volgens Hoogduijn: “De befaamde hypotheek binnen een week is iets wat met name wordt nagestreefd op dit moment door middel van een soort van efficiency squeeze. Men probeert de consument beter voor te bereiden om alle documenten juist op orde te hebben op het moment van indienen. Eigenlijk wordt daar met name een groot deel van de efficiency geboekt op dit moment. Als kijkt naar het buitenlandse voorbeeld van Habito One, waarbij een hypotheek met alternatieve financieringen wordt verstrekt, dan zie je dat ook de flexibiliteit om snel uitsluitsel te kunnen geven een stuk groter wordt. Daarmee wordt de on demand economy die straks door de nieuwe generatie gevraagd wordt gefaciliteerd.”

"Als dat niet snel door de huidige partijen die de markt onder elkaar verdelen wordt opgepakt, dan zal er waarschijnlijk een andere buitenlandse partij op instappen die die Nederlandse markt onder schot gaat nemen met een online propositie."

Van Reeden vult aan: “Interessant aan Habito is dat zij zijn begonnen in één stap in de keten, als een soort van online adviestool. Je ziet dat buitenlandse partijen erg moeite hebben om vanuit die online advies reis de banken aan te raken in hun klantreis. Dat is ook één van de redenen geweest dat Habito nu opschuift in de keten. Zij gaan naar de achterkant toe en zie je meer de lender of record worden. Habito gaat met een eigen label geld verstrekken om die keten te versmallen.”

Wachten op een disruptieve partij

Volgens Van Reeden zie je dus in het buitenland veel slechtere integratie tussen de adviseur en de banken. Wat wij met HDN in Nederland hebben, is volgens Van Reeden in andere landen niet altijd zo ingericht. In Nederland hebben we die keten heel goed met elkaar staan, er is interactie vanuit één adviseur elektronisch naar alle 40 banken in Nederland en dat gaat eigenlijk vrij makkelijk. Dat is echt fundamenteel verschillend ten opzichte van die andere landen.

Hoogduijn: “Als je kijkt naar wat er gebeurd is na het oprichten van de eerste succesvolle online hypotheek zo’n vijf jaar geleden, dan zie je nu dat je dat bijna door heel Europa een online hypotheek kan krijgen. Ik denk dat daar met name door het volwassen worden van die generatie Z langzaamaan er een enorme push of eigenlijk een pull gaat plaatsvinden op de vraag naar zo’n online facilitatie van het proces. Als dat niet snel door de huidige partijen die de markt onder elkaar verdelen wordt opgepakt, dan zal er waarschijnlijk een andere buitenlandse partij op instappen die die Nederlandse markt onder schot gaat nemen met een online propositie. Dat is iets dat we binnen de komende twee jaar zeker gaan zien gebeuren, dat is mijn verwachting.”

Van Reeden: “Het is toch wel wachten tot echt een keer die disruptieve partij komt. Toevallig hadden we laatst nog een analyse gedaan hoe snel dat hypotheekproces nu eigenlijk is, dat is eigenlijk in de basis niet veel sneller geworden de afgelopen jaren. Er zijn nog steeds onwijs veel documenten nodig die je moet aanleveren en dat blijft nog wel echt achter. Als je dan kijkt naar andere landen of andere sectoren, dan is het altijd wachten tot de eerste echte disruptie en dan is iedereen in paniek. Dan gaan in één keer wel de registers open en dan wordt in één keer de risk appetite wel aangepast en kunnen banken ook meebewegen.”

In de nieuwste aflevering gaat Leaders in Wonen in gesprek met Herbert Meinders, Ketenmanager hypotheken bij a.s.r..