Ruim 120.000 Nederlandse woningeigenaren hebben ernstige funderingsproblemen waardoor herstel onvermijdelijk is. Toch kan de meerderheid van hen de benodigde werkzaamheden niet betalen. Voor 25.000 huishoudens is zelfs een lening geen verantwoorde optie. Dat concludeert de Autoriteit Financiële Markten in een nieuw analyserapport.
De totale herstelopgave voor de circa 120.000 woningeigenaren met de hoogste funderingsrisico’s bedraagt €11 miljard. De gemiddelde herstelkosten per eigenaar liggen op €92.000, al lopen de bedragen sterk uiteen: voor de helft van de getroffen eigenaren gaat het om minimaal €54.000, terwijl voor een op de tien de rekening boven de €200.000 uitkomt.
Ruim 75.000 van deze eigenaren hebben onvoldoende liquide vermogen om de herstelkosten direct te kunnen betalen. Samen komen zij €6 miljard tekort.
Een deel kan in theorie uitwijken naar een hypothecaire lening, maar voor ruim 25.000 huishoudens is ook dat geen reële optie: zij overschrijden bij het lenen van het tekort de standaard hypothecaire financieringsruimte op basis van loan-to-value of loan-to-income. Deze groep, die gemiddeld €115.000 tekortkomt, mist in totaal €3 miljard om het herstel te kunnen financieren.
Starters in de knel
De groep die het hardst geraakt wordt, is relatief jong. Van de woningeigenaren die de herstelkosten niet direct kunnen dragen, is 16% jonger dan 35 jaar, tegenover 8% bij degenen die de kosten wél kunnen opbrengen. Het gaat vermoedelijk grotendeels om recent gekochte eerste koopwoningen.
Jonge eigenaren hebben niet alleen minder spaargeld, maar ook hogere vaste woonlasten ten opzichte van hun inkomen. Van de eigenaren onder de 35 jaar met funderingsproblemen valt 33% buiten de standaard hypothecaire financieringsruimte, tegenover 16% bij eigenaren boven de 67 jaar.
Wie niet kan betalen en niet kan lenen, blijft met een beperkt handelingsperspectief zitten: in de woning blijven wonen zonder herstel, of verkopen. Beide opties brengen risico’s met zich mee. Zonder herstel verergert de schade, nemen de kosten toe en groeit het gevaar op onveilige situaties. Verkoop leidt, zodra funderingsproblemen worden ingeprijsd, tot een lagere verkoopprijs en in een deel van de gevallen tot een restschuld.
Onderschat en onbekend
Funderingsschade is niet verzekerbaar, waardoor woningeigenaren de kosten in principe volledig zelf moeten dragen. Toch onderschatten velen de omvang van het probleem: vier op de tien eigenaren kunnen de herstelkosten niet inschatten, en een op de tien die dat wel probeert, denkt dat het om minder dan €20.000 gaat – terwijl dat slechts voor 3% van de gevallen geldt.
Onderzoek van Vereniging Eigen Huis wijst bovendien uit dat 85% van de eigenaren met een reëel funderingsrisico zich daar bij aankoop niet van bewust was.
De funderingsproblematiek is ook regionaal geconcentreerd. De overgrote meerderheid van de getroffen eigenaren woont in Zuid-Holland, Overijssel, Noord-Holland en Friesland. Ruim een derde woont specifiek in Rotterdam, Haarlem of Dordrecht.
Collectieve actie vereist
De AFM benadrukt dat de complexiteit van de problematiek collectieve actie vereist. Herstel vindt vaak niet op individueel woningniveau plaats, maar per bouwblok of binnen een Vereniging van Eigenaren, wat afstemming vergt die niet altijd tot stand komt. Tegelijkertijd ontbreekt voor veel eigenaren nog betrouwbare, woningspecifieke informatie over de staat van hun fundering.
Positieve stappen zijn er wel: het ministerie van Binnenlandse Zaken presenteerde deze maand de Nationale Aanpak Funderingen, taxatierapporten bevatten sinds april een funderingsscore, en het Fonds Duurzaam Funderingsherstel biedt financiële ondersteuning aan eigenaren zonder andere financieringsruimte. Maar, zo stelt AFM-voorzitter Laura van der Geest, daarbij gaat het om enkele tientallen miljoenen terwijl het tekort in de miljarden loopt.
De toezichthouder roept hypotheekaanbieders, de Nederlandse Vereniging van Banken, de Nationale Hypotheek Garantie en beleidsmakers op om ruimere en verantwoorde financieringsoplossingen te verkennen.
Daarnaast pleit de AFM voor gestandaardiseerde funderingsrisico-informatie tijdens de oriëntatie- en koopfase, zodat risico’s eerder worden ingeprijsd en overkreditering wordt voorkomen.