De Nederlandse woningmarkt laat in 2026 een afkoeling zien na het sterke jaar 2025. Dat blijkt uit de nieuwste Woningmarktmonitor van ABN AMRO. Hoewel de huizenprijzen blijven stijgen, gebeurt dat in een gematigder tempo: met 3% in 2026 en 4% in 2027.
Volgens de bank houden tegengestelde krachten elkaar momenteel in evenwicht. Aan de ene kant remt de stijgende hypotheekrente de vraag naar koopwoningen. Zo verwacht ABN AMRO dat de Europese Centrale Bank de depositorente dit jaar nog één tot twee keer verhoogt, met telkens 25 basispunten.
Ook zorgen economische onzekerheden – onder meer door de oorlog in het Midden-Oosten en oplopende energieprijzen – voor hogere inflatie en terughoudendheid bij kopers.
Tegelijkertijd blijven structurele factoren de woningprijzen ondersteunen. De reële inkomensgroei in 2025 en het aanhoudende woningtekort hebben per saldo een opwaarts effect. Bovendien verwacht ABN AMRO dat uitgestelde koopbeslissingen mogelijk in 2027 worden ingehaald zodra de economische omstandigheden stabiliseren.
Opvallend is dat prijsstijgingen de laatste tijd juist sterker zijn in landelijke gebieden dan in stedelijke regio’s – een signaal dat de algemene markt aan het afkoelen is.
Minder woningtransacties verwacht
Niet alleen de prijsontwikkeling zwakt af; ook het aantal woningtransacties daalt. ABN AMRO heeft de verwachting voor 2026 naar beneden bijgesteld: van een daling van 1% naar 3%. Voor 2027 voorziet de bank een verdere afname van 4%.
Daarvoor zijn meerdere oorzaken. Kopers en verkopers vinden elkaar minder snel in prijs, waardoor huiseigenaren hun verkoop vaker uitstellen als de gewenste opbrengst niet wordt gehaald. Bovendien remt het beperkte aantal nieuwbouwwoningen de doorstroming.
Het zogenoemde uitponden van huurwoningen – waarbij huurhuizen worden verkocht – zorgt in de eerste helft van 2026 nog tijdelijk voor extra aanbod. Naar verwachting neemt dat effect later in het jaar af.
Woningaanbod blijft knelpunt
Aan de aanbodzijde blijven de vooruitzichten zwak. In het eerste kwartaal van 2026 lag het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen 7,6% lager dan een jaar eerder. Ondanks een stijging in afgegeven bouwvergunningen blijven trage planvorming en beperkte bouwcapaciteit grote obstakels.
Daar komt bij dat de belangstelling van particuliere én institutionele beleggers afneemt, wat de financiering van nieuwbouwprojecten verder bemoeilijkt.
"Hoewel de economische onzekerheid er in combinatie met stijgende rentes voor zorgt dat de woningmarkt afkoelt, blijft het structurele woningtekort bestaan”, concludeert Mike Langen (senior econoom Woningmarkt van ABN AMRO). “Daarom verwachten we dat ook dit jaar de huizenprijzen licht stijgen en de toegankelijkheid van de woningmarkt onder druk blijft staan.”