Rabobank ziet de markt en woonvoorkeur veranderen, met duidelijke gevolgen voor starters en ouderen, en roept op tot een vernieuwing van het Nederlands woonbeleid.
De woonbehoefte in Nederland verandert, door de gaandeweg veranderende samenstelling van de bevolking en door andere woonvoorkeuren. “Er is daarom dringend behoefte aan een nieuw woonbeleid”, zeggen Danijela Piljic en Hans Stegeman, beiden econoom bij de bank.
De toekomstige rode draad die Piljic en Stegeman zien voor het woonbeleid: de woning als duurzaam gebruiksgoed, overheidsbeleid dat geen verschil maakt tussen huren en kopen, meer dynamiek in de huurmarkt, starters die sparen voor aanschaf van een eerste woning. “Er is geen tijd meer te verliezen. Want veranderingen in voorkeuren van woonconsumenten gaan weliswaar geleidelijk, veranderingen in het aanbod van de woningvoorraad gaan nog langzamer. En een andere woningmarkt vraagt een andere rol van alle partijen die actief zijn op de woningmarkt.” Dat betreft huurders, kopers, banken, pensioenfondsen, woningcorporaties, gemeentelijke en landelijke overheden.
De markt verandert
Sinds het begin van de financiële crisis in 2008 zijn in Nederland de huizenprijzen met bijna 20% gedaald en is het aantal transacties bijna gehalveerd. “Dat heeft te maken met de conjunctuur, maar we mogen niet uit het oog verliezen dat we ook te maken hebben met structurele ontwikkelingen, waardoor teruggaan naar de situatie van voor 2008 ook geen optie is”, aldus Piljic en Stegeman. De markt is, als gevolg van bijvoorbeeld demografie, arbeidsmarkttrends, locatiekeuze en overheidsbeleid, fundamenteel aan het veranderen.
De woonvoorkeur verandert
De woonvoorkeur verandert. Voor een goed functionerende markt is het van belang dat het aanbod op deze verandering is afgestemd. Woonconsumenten stellen nu hogere eisen aan de woning dan enkele decennia geleden, onder meer als gevolg van de verder toegenomen welvaart. De diversiteit in woonwensen neemt toe als gevolg van sociaal-culturele ontwikkelingen in de samenleving, zoals internationalisering en individualisering. Zoveel mensen, zoveel woonwensen. Jongeren stellen bijvoorbeeld andere eisen aan een woning dan ouderen.
Interessant is ook de samenhang tussen nieuwbouwwijken aan de rand van steden, oude stadscentra en het platteland. Doordat mobiliteit en reizen goedkoper worden, is het platteland bereikbaarder geworden voor de stadsmens en de stad bereikbaarder voor de plattelandsbewoner.
Het overheidsbeleid verandert?
Het overheidsbeleid heeft sterk bijgedragen aan de koopbereidheid van mensen. Dat geldt voor starters, voor wie kopen lange tijd de minst slechte van alle opties was. Het geldt ook voor huizenbezitters en ouderen, die konden profiteren van stijgende prijzen. Daardoor is het eigenwoningbezit gestegen. Het percentage eigenwoningbezitters onder de 65-69 jarigen lag in 1986 op 37%. In 2012 was dit gestegen tot 63%.
Het overheidsbeleid heeft geleid tot een aantal belangrijke knelpunten. Wachtlijsten, mensen die in een te goedkoop huis wonen, sterk gestegen huizenprijzen en daarmee een gebrekkige doorstroming. Als je de markt nu karakteriseert, kun je zeggen dat het accent ligt op de koopmarkt. Daar zit in principe de dynamiek, terwijl de huurmarkt veel statischer is. Het zou goed zijn om te veranderen richting een dynamischer huurmarkt en een statischer koopwoningmarkt, aldus Piljic en Stegeman. Voorwaarde daarvoor is een overheidsbeleid dat eigendomsneutraal is, dat per saldo niet de ene of de andere richting stimuleert.
Starters
Starters hebben nu te maken met lange wachtlijsten in de sociale huursector. Dat komt door de huurregulering en huurtoeslag en bijgevolg een gebrek aan een goed ontwikkelde vrije huursector. Feitelijk zijn vooral hoger opgeleide starters daarom veelal aangewezen op de koopsector. Ze kijken bij hun afwegingen naar de maandlasten en de beschikbaarheid van woningen, niet naar de eventuele risico’s van het huiseigenaarschap. Lange tijd was dat ook geen issue: zo lang de woningprijzen bleven stijgen, was het juist een bron van vermogenswinsten en waren de risico’s beperkt. “Nu zien we dat die risico’s er wel degelijk zijn”, aldus Piljic en Stegeman. Jonge huishoudens zijn extra kwetsbaar in tijden van economische tegenspoed en dalende huizenprijzen.
Starters zouden geholpen zijn door een grotere keuze in de private huursector, betere kwaliteit van private huurwoningen en minder regulering. Dat is nodig, want door de toegenomen flexibiliteit op de arbeidsmarkt neemt ook de behoefte toe aan flexibiliteit op de woningmarkt. Een eigen woning is in de toekomst minder een investeringsgoed en meer een duurzaam consumptiegoed. Daarbij zou het goed zijn als de overheid sparen voor een eigen huis zou faciliteren, aldus Piljic en Stegeman.
Ouderen
De levensverwachting neemt toe en daarmee stijgt het aandeel van ouderen in de totale bevolking. Nieuwe generaties ouderen zijn hoger opgeleid, welvarender, gezonder en vitaler dan hun voorgangers. Veel oudere huiseigenaren kunnen nog steeds rekenen op een aanzienlijke overwaarde van hun huis. Mensen die pensioen hebben opgebouwd, hebben die overwaarde veelal niet nodig, maar bijvoorbeeld zzp’ers wel.
Het overheidsbeleid richt zich steeds meer op zo lang mogelijk zelfstandig thuis blijven wonen en de particuliere financiering van de zorgkosten. Het wordt dus relatief aantrekkelijker om van de eigen woning nog meer een oudedagsvoorziening te maken door de woning aan te passen aan het leven in mindere gezondheid en om eigen vermogen aan de woning te onttrekken.